路線価 (2023) 栃木県小山市城東3-126-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,040 円 1平米 7万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,040 円／坪 1平米 7万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は小山駅北東部に位置し区画整理が行われた地域で、同一需給圏は宇都宮線軌道敷東側の区画整理が施行された住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得者のみならず、生活利便性が高い事より同一需給圏外からの流入も有り不動産需要は多い。取引の中心価格帯は、土地１，０００万円～１，８００万円（１５０㎡～２５０㎡）新築の戸建住宅では２，５００万円～３，５００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。市内では区画整理地や新規分譲地等を中心に需要が堅調であり、不動産市場の回復は広がりを見せている。一方、旧来の既成住宅地域や郊外部にあっては立地や街路条件による選別が厳しく、二極化の様相も呈している。取引の中心となる価格帯は土地のみで８００万円～１５００万円程度、新築戸建物件で２５００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が中心の地域で地域内にアパート等も散見するが、土地保全、税金対策に比重をおいての建築目的が多いため土地価格に見合う賃料水準を得る事が出来ないのが一般的である。比準価格は類似地域において信頼有る多数の取引事例から試算したもので規範性が高いと認める。本件においては、取引の実態を反映した実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、類似地域に於ける地価公示地の動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市場における取引の大半は自用目的であり、類似事例を採用して求めた比準価格は市場の特性を反映し規範性が高い。一方、旧来の地主による賃貸経営が主で、土地への投資を考慮した賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められ、想定次第では更に下振れする可能性もある。したがって、相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格及び他の公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅　東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小山駅の東部に位置する区画整然とした地域で、店舗等への接近性が良好で利便性が高く、熟成した住宅地域であり、今後とも住宅地域として安定的に推移するものと思料する。 (2)熟成度の高い区画整理済の住宅地域で、変化の余地が小さいことから今後も現状維持的に推移することが予測される。生活利便性に支えられて需要は底堅く、地価は回復傾向で推移することが見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万2,991 円 1平米 7万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,999 円 1平米 7万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 23万3,073円 1平米 7万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市の人口動態は若干の変動が認められるが概ね安定した推移で、住宅着工件数は一時の増加期間を除き、ほぼ安定的で不動産需要も根強い。 (2)人口動向が微減程度に留まる中で、市内の住宅地需要は概ね堅調であるが、建築費や消費者物価の上昇が、地価に与える影響が注視される。
地域要因
(1)小山駅東部に位置する区画整然とした住宅地域で、店舗等への接近性にも恵まれている事より、需要の堅調さは維持されている。 (2)地域要因に格別の変動はない。立地の利便性や地域の名声を有しており、底堅い需要を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万584 円／平米 20万291 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,560 円／平米 22万6,659 円／坪
標準価格 平米 坪	7万753 円／平米 23万3,909 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,790 円／平米 21万890 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,977 円／平米 20万8,202 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,974 円／平米 23万1,334 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,800 円／平米 24万677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,766 円／平米 24万7,176 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,506 円／平米 24万9,623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,570 円／平米 23万6,610 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,400 円／平米 24万5,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,736 円／平米 17万4,345 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,997 円／平米 17万5,208 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,007 円／平米 22万8,137 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東３丁目１２６番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,562 円／平米 17万7,076 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,151 円／平米 17万9,023 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,009 円／平米 23万8,062 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情