路線価 (2023) 栃木県小山市南乙女1-14-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
価格時点	2023 年
駅名	間々田駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	860万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円 1平米 3万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	860万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万1,991 円／坪 1平米 3万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は間々田駅南西部に位置し区画整理が行われた地域で、同一需給圏は間々田駅周辺の土地区画整理が施行された住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得者のみならず、生活利便性が高い事より同一需給圏外からの流入も有り不動産需要は比較的安定している。取引の中心価格帯は、土地７００万円～１，０００万円（２００㎡～２５０㎡）新築の戸建住宅では２，２００万円～２，５００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で小山市郊外及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者の一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に強い傾向があり、区画整然とした当該地域においても概ね同様な需要が見られる。土地は２００㎡～２５０㎡程度で８００万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が中心の地域で地域内にアパート等も散見するが、土地保全、税金対策に比重をおいての建築目的が多いため土地価格に見合う賃料水準を得る事が出来ないのが一般的である。比準価格は類似地域において信頼有る多数の取引事例から試算したもので規範性が高いと認める。本件においては、取引の実態を反映した実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 間々田地区内の戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域にあり、収益価格は住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結しないことから低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の事例を採用し、試算過程の補修正等は適切に施されて信頼性がある。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	間々田駅　南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
標準地の範囲
東	80 m
西	90 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は区画整理が完了した間々田駅南西部の新興住宅地域で、現在では未利用地も介在しているが、住環境が良好である事より、今後とも住宅地域として熟成して行くものと思料する。 (2)間々田地区の南端部に位置する区画整理済みの住宅地域である。未利用地の宅地化が見られ、住環境の良好な住宅地域へ成熟していくものと予測される。地価は安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万1,991円 1平米 3万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市の人口動態は若干の変動が認められるが概ね安定した推移で、住宅着工件数は一時の増加期間を除き、ほぼ安定的で不動産需要も根強い。 (2)小山市の総人口は横ばいから微減傾向であり、宅地需要の二極化が進んでいる。高齢化社会の進展、物価高による不動産市場への影響が注視される。
地域要因
(1)間々田駅南西部に位置する区画整然とした住宅地域で、駅及び店舗等への接近性にも恵まれている事より需要は安定している。 (2)郊外部で区画整理済みの住宅地域であり、周辺では徐々に宅地化が進んでいる。宅地需要は概ね安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,821 円／平米 12万8,342 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,247 円／平米 11万9,833 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,368 円／平米 12万3,539 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,999 円／平米 12万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,190 円／平米 11万9,644 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,095 円／平米 12万5,942 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,748 円／平米 10万8,265 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,673 円／平米 11万7,935 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,776 円／平米 12万1,581 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,532 円／平米 12万4,081 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,439 円／平米 12万467 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,807 円／平米 12万1,684 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市南乙女１丁目１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,274 円／平米 10万6,698 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,666 円／平米 10万7,994 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,662 円／平米 12万1,205 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情