路線価 (2023) 栃木県小山市犬塚2-21-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市犬塚２丁目２１番１４外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	965万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	964万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円／坪 1平米 5万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小山市の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見受けられる。小山市の住宅地需要が回復傾向で、市勢も堅調であり、近隣地域付近は宅地の選別化による選好性も優るため、需給関係は需要が強い。需要の中心は土地で９００万円～１４００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると２７００万円～３４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は小山市内の住宅地域。主たる需要者は小山市内の居住者又は小山市内企業への通勤者である。住宅地の需要は、地域的には選好度の高い城東、城南地区の需要が旺盛で、駅南、犬塚、城北、神鳥谷地区等でも需要は堅調であるが、市街地郊外の需要は弱含みで推移している。また、圏域内の価格水準は総じて若干の上昇傾向にあり、標準地周辺における中心価格帯は土地が１５０～２００㎡程度で、概ね８００～１，１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅の中にアパート等が散在する地域であるが、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀で、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 当該市場では居住の快適性等を重視する個人による自用目的の取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地は規模的に経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。
交通
交通施設	小山駅　東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市犬塚２丁目２１番１４外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済の住宅地域で、一部に残る農地等の宅地化が徐々に進展することが予測される。環境が良好な住宅地域で、選別化による選好性が優る地域になっており、地価上昇基調が続くものと予測される。 (2)区画整理済みの住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。周辺に未利用地も見られるが利便性の高い地域であり、価格水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市は人口増加が止まり、最近は横這い・微減傾向となっているが、工場等が進出して市勢が進展し、住宅地需要は堅調である。 (2)小山市の人口は横這い乃至微減傾向にあり、高齢化率は県平均を下回っている。令和３年の土地取引は、前年比で件数、面積ともに増加した。
地域要因
(1)残存する農地等の宅地化が徐々に進み、住宅地として熟成するものと思われ、選別化による選好性が、更に優る地域になりつつある。 (2)区画整理済みの住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。価格水準は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市犬塚２丁目２１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,930 円／平米 17万8,293 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,243 円／平米 17万6,021 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,986 円／平米 18万5,090 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市犬塚２丁目２１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,343 円／平米 18万6,270 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,680 円／平米 18万4,078 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,680 円／平米 18万4,078 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市犬塚２丁目２１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,736 円／平米 17万4,345 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,997 円／平米 17万5,208 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,845 円／平米 18万4,624 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市犬塚２丁目２１番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,332 円／平米 18万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,948 円／平米 19万4,882 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,088 円／平米 18万5,427 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情