路線価 (2023) 栃木県小山市城東1-111-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市城東１丁目１１１番７
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,505 円 1平米 7万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万1,174 円／坪 1平米 7万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小山市中心市街地周辺の住宅地域と判断した。需要者の中心は比較的購買力のある一次取得者を中心に、二次取得者も見られる。区画の整然とした良好な住宅地域であり、店舗等への接近条件にも優れている。土地は総額で１，０００万円から１，５００万円程度、新築の戸建物件は少ないが２，４００万円から３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線でおおむね小山市の圏域。需要者は市内に居住する比較的購買力の高い一次取得者が中心で、買い替え層も散見される。当圏域では需要・供給ともに比較的活発に推移しており、特に住環境に優れた住宅地では高額な取引も多く認められる。土地については、総額で１０００万円～１５００万円程度が需要の中心となっていると思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地の画地規模が小さいことから、経済合理性のある賃貸建物の建築が困難と判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は対象不動産周辺の類似地域から取引事例を採用しており、地域要因の格差も小さく信頼できる試算価格と思料した。よって、当該市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する城東地区及びその周辺の住宅地域において信頼性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお標準地の画地規模が小さく、駐車場等を考慮すると採算性のある賃貸住宅の想定が困難であるため、本件では収益還元法は適用しないこととした。
交通
交通施設	小山駅　東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市城東１丁目１１１番７
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　区画整然とした品等の高い住宅地域であり、住環境は非常に良好である。未利用地はほとんどなく、優良な住宅地域として成熟していることから、特段の変化もなく、今後も現状維持していくと思われる。 (2)住環境に優れた地域で依然して旺盛な需要を維持しているため、今後も地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万1,505 円 1平米 7万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万1,505円 1平米 7万9,100円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 25万6,876円 1平米 7万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 25万6,876円 1平米 7万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令和３年の土地取引件数及び土地取引面積共に増加したが、住宅着工数はやや減少している。 (2)小山市の人口は横ばいから微減傾向で推移するが、取引件数及び取引面積は増加傾向にあり、需要は全般的に底堅いと考えられる。
地域要因
(1)既に戸建住宅が建ち並んだ優良な住宅地域であり、特段の変化はない。宅地需要も旺盛で需要は大きい。 (2)地域要因に特段の変化はないが、市内でも選好性の高い住宅地域に位置付けられ、安定した需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東１丁目１１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,766 円／平米 24万7,176 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,506 円／平米 24万9,623 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,480 円／平米 26万2,761 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東１丁目１１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,628 円／平米 25万9,944 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,650 円／平米 26万3,323 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,861 円／平米 26万714 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東１丁目１１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,006 円／平米 27万7,724 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,547 円／平米 23万9,840 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,096 円／平米 25万4,879 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東１丁目１１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,651 円／平米 24万3,490 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,461 円／平米 24万6,168 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,463 円／平米 25万9,399 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市城東１丁目１１１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,959 円／平米 25万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,037 円／平米 26万1,296 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,916 円／平米 26万4,202 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情