路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南6条西8-8-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外
価格時点	2023 年
駅名	すすきの駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,240万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	7,370万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円／坪 1平米 27万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として市中心部及びすすきの地区周辺の商業地域一円。需要者は投資物件用地目的の不動産業者等が中心である。新型コロナによる影響から需要が減少していたが、行動制限の緩和、中心部のビル建て替えによるオフィスビル需要の増加等の影響から総体的に商業地需要には回復傾向が窺える。当該近隣地域の地価も横ばい基調から上昇傾向へと転じている。需要の中心価格は用途・規模により様々で総額の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は中央区内の都心部に程近い普通商業地域。需要者の中心は、自用もしくは投資目的の個人、法人事業者および不動産関連業者と見られる。隣接するススキノ地区はコロナ禍により深刻な打撃を受けたが、行動制限の緩和により若年層を中心に客足が戻りつつあり、同地区に勤務する居住者による賃貸需要も回復傾向となったことから、地価は上昇に転じている。取引される総額、規模は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は市中心部、すすきの地区に近い商業地域である。商業地であり収益価格も重視すべきであるが、収益価格は土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算されたと判断され、また想定要素も多く精度に一定の限界もある。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。よって本件では市場動向を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地からの検討結果も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗兼共同住宅が多い商業地域であるが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、周辺類似地域内の５事例を採用し、最近の需給動向も考慮して試算した、市場の実態を反映して信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	すすきの駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	81.1 坪 (268 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション、ホテル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	25 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、マンション、ホテル等が建つ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影響で需要が減少していたが、行動制限が緩和され回復の兆しも見られ、地価も上昇傾向へと転じるものと予測される。 (2)ホテル、マンション、店舗等が混在する既成商業地域で今後も現状を維持と予測する。行動制限緩和によりススキノ地区の客足は回復しつつあるが、今後インバウンドの増加により土地需要も本格回復に向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
前年から次年への変動率 5.5 ％
2022年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2019年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部周辺の商業地は、新型コロナの行動制限緩和やビル建替え需要、容積率の有効利用が可能等から収益物件、マンション用地需要が堅調である。 (2)新型コロナ感染拡大防止のための行動制限の緩和に伴い、ススキノ地区における若年層の人出は増加しているものの、商況は未だ回復の途上にある。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。上記一般的要因の影響から総体的な商業地需要の回復が窺え、当地域の地価も横ばい基調から上昇傾向へ転じた。 (2)住宅用途の利用も多い繁華性の劣る商業地で、隣接するススキノ地区の商況が改善傾向にあり、需要の回復が見られて地価は上昇に転じている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,844 円／平米 98万4,672 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,530 円／平米 91万4,208 円／坪
標準価格 平米 坪	27万6,530 円／平米 91万4,208 円／坪
査定価格 平米 坪	27万7,000 円／平米 91万5,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,724 円／平米 82万2,282 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,704 円／平米 83万5,439 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,004 円／平米 87万9,409 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,708 円／平米 114万9,523 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,578 円／平米 116万8,929 円／坪
標準価格 平米 坪	29万4,648 円／平米 97万4,106 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南６条西８丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,039 円／平米 54万8,925 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,699 円／平米 55万4,413 円／坪
標準価格 平米 坪	26万402 円／平米 86万889 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情