路線価 (2023) 栃木県小山市大字土塔字東谷217-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９ 小山東部第一４８街区５外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 1700m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	756万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	756万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,251 円／坪 1平米 5万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小山市中心市街地周辺の住宅地域と判断した。需要者の中心は小山市に居住する個人を中心に、市外からの転入者も含まれる。区画事業が施工中の街区の整然とした良好な住宅地域であり、店舗等への接近条件にも優れていることから宅地需要は底堅い。土地は総額で７００万円から１，３００万円程度、新築の戸建物件は少ないが２，２００万円から２，６００万円程度が需要の中心と思料した。 (2) 同一需給圏は、小山市の市街地及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は小山市内及び周辺市町の居住者並びに市内の企業に勤務する者が多い。需要は土地区画整理地及び新規の分譲地に集中しており、当地域では需要が強く、コロナ禍においても需要は強含みである。土地は、面積で１００～２００㎡、総額で５００～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，０００～３，０００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺にはアパ－ト等の収益物件は散在するものの、対象標準地の画地規模が非常に小さいことから賃貸経営に適した建物の建築が出来ないため収益価格は試算しなかった。比準価格に関しては、類似の取引事例を複数採用して試算しており、当該市場の特性を反映した実証的な価格であると判断した。よって、当該地域の価格形成要因を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域に存するので、自用目的での取引が主なので、比準価格を中心に価格を決定すべきことを考慮し、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅　東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９小山東部第一４８街区５外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業の開始以前から存する分譲地
街路	基準方位　北　　６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　土地区画整理事業によって整備されている良好な住宅地域である。既に戸建住宅が建ち並んでおり、住宅地として熟成していることから今後も変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。 (2)土地区画整理事業が進行中の住宅地域であり、今後は当該事業の進捗に伴い、住宅地として熟成していくものと予測する。周辺における供給は多いものの、需要が旺盛なことから地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令和３年の土地取引件数及び土地取引面積共に増加したが、住宅着工数はやや減少している。 (2)新型コロナウイルスの影響等により一時的に土地需要が減退した地域もあったが、現在は回復しつつある状況と認められる。
地域要因
(1)区画整理区域内の住宅地域であり、既に住環境は成熟しており、特段の変動要因は見られない。 (2)土地区画整理事業区域内の既存の分譲地で、周辺地域では整備事業がほぼ完了し、住宅等が増加しており、需要も堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,127 円／平米 16万9,026 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,843 円／平米 17万1,393 円／坪
標準価格 平米 坪	5万876 円／平米 16万8,196 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,736 円／平米 17万4,345 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,997 円／平米 17万5,208 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,453 円／平米 17万104 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,723 円／平米 17万996 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,365 円／平米 15万6,589 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,428 円／平米 17万21 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字土塔字東谷２１７番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,989 円／平米 15万8,652 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,989 円／平米 15万8,652 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,989 円／平米 16万5,264 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情