路線価 (2023) 栃木県小山市大字千駄塚字道西361-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
価格時点	2023 年
駅名	間々田駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	437万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	437万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,972 円／坪 1平米 2万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線の市街地郊外に形成される住宅地域。需要者は小山市内の居住者が中心で、外部からの転入者は少ないと思われる。地域要因に大きな変化はないが、既成住宅地域にあっては、需要・供給ともに停滞感は否めず、地価は依然として弱含みである。土地は１５０～２００㎡程度で総額４００万円弱～５００万円台が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は小山市郊外及び周辺市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者又は通勤者が中心であり、同一需給圏外からの転入者も若干見受けられる。市内では一定の新規分譲住宅地の供給が見られ、住環境の良好な住宅地との選別化により、当該地域の需要は弱含みである。土地は１５０㎡～２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件では２，０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、アパート等の賃貸物件が皆無であり、自己用住宅地としての利用が大半を占める。また、土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定され、近隣の住宅地の取引水準等の市場性を重視して取引の意思決定を行うのが一般的と考えられる。従って本件では、比準価格を重視し、単価と総額との関連にも十分留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の戸建住宅が多い郊外の住宅地域にあり、画地規模により経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に経済情勢等の一般的要因の影響等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	間々田駅北東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小中規模の一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に位置する利便性にやや劣る住宅地域である。需給ともに弱含みであり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (2)小山市郊外部に位置する住宅地域である。生活利便性がやや劣る地域で需要は弱含みであり、今後も現況を維持するものと予測される。地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,972 円 1平米 2万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,972円 1平米 2万5,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市の人口は横ばいから微減傾向で推移するが、取引件数及び取引面積は増加傾向にあり、需要は全般的に底堅いと考えられる。 (2)小山市の総人口は横ばいから微減傾向であり、宅地需要の二極化が進んでいる。高齢化社会の進展、物価高による不動産市場への影響が注視される。
地域要因
(1)地域要因に変動は無いが、市街地郊外の古い分譲住宅地域で、新規分譲地など優良な住宅地域との選別化の対象となっている。 (2)郊外の住宅地域で街路条件がやや劣り、住環境が良好な地域と比較し、需要は弱含みである。地域要因に大きな変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,455 円／平米 9万7,378 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,225 円／平米 10万3,230 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,337 円／平米 8万458 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,536 円／平米 8万1,116 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,962 円／平米 8万9,136 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,225 円／平米 8万88 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万331 円／平米 10万274 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,252 円／平米 9万6,707 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,561 円／平米 8万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字千駄塚字道西３６１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,940 円／平米 11万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,601 円／平米 11万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,359 円／平米 8万3,837 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情