路線価 (2023) 栃木県小山市大字間中字宿並1280-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 5700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (1487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (1487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小山市及びその周辺市町の市街化調整区域の住宅地域等。需要者の中心は地縁的選好性を有する農業従事者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は、間中橋近くの、小山市郊外に位置する旧来からの農村集落地域であり、供給自体が少なく、需要も地域的に限定される傾向を有しており、需要は弱含みである。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、市街化調整区域に指定された小山市郊外の住宅地域一円の圏域。需要者は分譲地等を除き、地縁的選好性を有する地元関係者が大半で、外部からの需要は少ない。以前から需要が限られていた郊外の地域などでは地価変動幅は小さく、目立った動きも少ない。取引される画地規模がまちまちで総額は把握しがたいが、需要の中心となる価格帯は概ね１０，０００円／㎡前後と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家集落地域で、アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格を中心として、農家住宅地域という当該地域の地域的特性等も検討し、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の農家住宅を中心とする農村集落地域内にあり、賃貸市場が未成熟であることから本件において収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とするほか、単価と総額の関連についても十分留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小山駅南西方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	449.8 坪 (1487 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の集落地域で変化の要因に乏しく、県道沿いにあるが新たな土地利用は見られないことから、今後も現状維持的に推移する。地価は低位になっているが、有効需要がなく画地規模も嵩むことから、当面下落傾向が続く。 (2)市街地から離れ、周辺は今後も宅地化の見込みが低いと考えられる農家集落地域であるため、現況と同様の状態が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は限定的で、市内の住宅地需要は概ね堅調であるが、条件の劣る地域にあっては厳しさが残っており、地域差も鮮明になっている。 (2)小山市の人口は横ばいから微減傾向で推移するが、取引件数及び取引面積は増加傾向にあり、需要は全般的に底堅いと考えられる。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。市街化調整区域内にあって現状固定化の要因が強く、土地需要は限定的で取引はほとんど見られない。 (2)開発規制の厳しい市街化調整区域であり、周辺における変化もほとんどない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万133 円／平米 3万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,472 円／平米 4万1,232 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,689 円／平米 3万8,644 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,564 円／平米 4万1,537 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,914 円／平米 4万2,694 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,772 円／平米 3万8,918 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,120 円／平米 4万6,681 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,531 円／平米 4万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,605 円／平米 3万8,366 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万364 円／平米 3万4,263 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,737 円／平米 4万2,109 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,675 円／平米 3万8,598 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県小山市大字間中字宿並１２８０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,976 円／平米 2万9,675 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,108 円／平米 3万6,723 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,571 円／平米 3万8,254 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情