路線価 (2023) 栃木県小山市大字塚崎字大シベ1482-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	798万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	798万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円／坪 1平米 2万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小山市及び周辺市町の住宅地域と判断した。需要者は小山市及びその周囲市町に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの流入も若干見受けられる。周辺では継続的に宅地供給が行われているが、小山市における住宅地の需給は堅調で、新型コロナの影響は軽微である。土地は１６０～３００㎡で総額７００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は小山市を中心に周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。調区内分譲地であるため、需要者は地縁的選好性を有する地元関係者のほか圏外からの流入も一部で見られる。市街地に比べると取引件数はやや少ないが、地価水準に割安感も見られ、地価は下げ止まりの状況にあるものと考えられる。土地については、１㎡当たり単価で２万円台後半から３万円台が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地にあり、居住の快適性を重視することから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的である。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例により求められており、説得力のあるものである。よって比準価格により試算価格を求め、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は、市街化調整区域内の一般住宅が存する住宅地域内にあり、地域の状況からアパートなどの賃貸需要が見込めないことから収益還元法の適用はせず、また適切な造成事例の収集が困難であったため、原価法の適用も割愛している。したがって、価格決定に際しては比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえるとともに、需給動向の状況、土地利用上の法的制約なども考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅　南方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建ち並ぶ郊外の新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の分譲住宅地であるが、市街化区域に隣接し、熟成が完了しており、今後も現状を維持するものと予測される。住宅地の地価は横ばいから上昇に転じると予測される。 (2)市街化調整区域内で開発された分譲住宅地域である。市街地にも比較的近く、地価は下げ止まりの状況にあるものと考えられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市の住宅地は需給共に堅調であるが、地域による選別化が起こっており、地価上昇地区と下落地区の二極化がみられる。 (2)小山市の人口は横ばいから微減傾向で推移するが、取引件数及び取引面積は増加傾向にあり、需要は全般的に底堅いと考えられる。
地域要因
(1)小規模分譲住宅地域で熟成しており、地域要因の変動はほとんどないが、周辺分譲地との価格競争にさらされている。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、市街化調整区域内にあっては住環境に比較的優れる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,036 円／平米 10万2,605 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,663 円／平米 9万8,066 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,723 円／平米 8万8,346 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,667 円／平米 15万975 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,640 円／平米 14万968 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,439 円／平米 9万713 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,938 円／平米 8万9,057 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,884 円／平米 8万8,879 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,938 円／平米 8万9,057 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字塚崎字大シベ１４８２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,158 円／平米 7万9,866 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,938 円／平米 8万2,445 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,977 円／平米 8万5,880 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情