路線価 (2023) 栃木県小山市大字白鳥字中北1308-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
価格時点	2023 年
駅名	野木駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	852万 円 (936 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万85 円 1平米 9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	852万 円 (936 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万85 円／坪 1平米 9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小山市及び周辺市町の市街化調整区域の住宅地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域ということもあり、需要者は地縁的選好性を有する市街化調整区域内の居住者がほとんどで、外部からの需要はあまりない。農家住宅等が建ち並ぶ集落地域であるが、地域の宅地化率は低い。市街化区域内の宅地に比べると規模も様々であり、需要の中心価格帯の特定は困難である。 (2) 同一需給圏は、小山市及びその周辺市町の市街化調整区域の住宅地域等。需要者の中心は地縁的選好性を有する農業従事者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は、野木駅の北西方の、小山市郊外に位置する旧来からの農村集落地域であり、供給自体が少なく、特に需要も地域的に限定される傾向を有しており、需要は弱含みである。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　取引事例比較法において採用した事例は全て小山市の市街化調整区域内における取引である。取引が少ない市街化調整区域内ではあるものの、再吟味の結果、適切に補修正されており、その信頼性は高いと思料した。なお、自用の農家住宅が主体であり、アパート等は見られないため収益価格の試算には至らなかった。よって、当該地域の不動産市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家集落地域で、アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格を中心として、農家住宅地域という当該地域の地域的特性等も検討し、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野木駅　北西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	283.1 坪 (936 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	35 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市街化調整区域内の農家住宅が主体の集落地域である。小山市の中心部から離れており、開発の規制が厳しい区域であることから宅地化が進行することはないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)中心部から距離のある集落地域で変化の要因に乏しく、今後も現状維持的に推移する。地価水準が市内でも最低位になっているが、新規需要はほとんどない地域なので、当面下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万85 円 1平米 9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万85 円 1平米 9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万85円 1平米 9,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万85円 1平米 9,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令和３年の土地取引件数及び土地取引面積共に増加したが、住宅着工数はやや減少している。 (2)新型コロナの影響は限定的で、市内の住宅地需要は概ね堅調であるが、条件の劣る地域にあっては厳しさが残っており、地域差も鮮明になっている。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家集落地域であり、開発の規制が厳しいことから、特段の変動要因は見られない。 (2)地域要因に格別の変動はない。市街化調整区域内にあって現状固定化の要因が強く、土地需要は限定的で取引はほとんど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,564 円／平米 4万1,537 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,914 円／平米 4万2,694 円／坪
標準価格 平米 坪	9,114 円／平米 3万131 円／坪
査定価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万133 円／平米 3万3,500 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,472 円／平米 4万1,232 円／坪
標準価格 平米 坪	8,992 円／平米 2万9,728 円／坪
査定価格 平米 坪	8,990 円／平米 2万9,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,120 円／平米 4万6,681 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,531 円／平米 4万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	9,009 円／平米 2万9,784 円／坪
査定価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,075 円／平米 3万2 円／坪
推定価格 平米 坪	1万23 円／平米 3万3,136 円／坪
標準価格 平米 坪	9,272 円／平米 3万653 円／坪
査定価格 平米 坪	9,270 円／平米 3万647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字白鳥字中北１３０８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,942 円／平米 1万3,032 円／坪
推定価格 平米 坪	1万692 円／平米 3万5,348 円／坪
標準価格 平米 坪	9,354 円／平米 3万924 円／坪
査定価格 平米 坪	9,350 円／平米 3万911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情