路線価 (2023) 栃木県小山市西城南3-18-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市西城南３丁目１８番５
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (1575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,852 円 1平米 7万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (1575 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,190 円／坪 1平米 7万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小山市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は地元の個人事業主及び県内外の企業等である。市内では商業地の分散化が見受けられ、既存の商業地域は需要が弱い状況にあるものの、当該地域は集客力、繁華性が高い郊外型路線商業地域の城南地区にあり、安定的なテナント需要が見られる。取引規模がまちまちであるため、総額の把握は困難であるが、単価は１㎡当たり８万円程度が取引の中心とみられる。 (2) 同一需給圏は県内の幹線沿いを中心とする商業地域。主な需要者は広域的に店舗展開する各種企業、地元事業者等である。中心商店街の衰退傾向の一方で、郊外部の路線商業地域は総じて発展的に推移してきたが、商業地域の分散化により、同種の路線でも立地や誘客施設の有無による選別が進んでいる。価格帯は、規模が様々で総額の把握は困難であるが、単価としては㎡当たり５～８万円程度である。また近年は定期借地や建物賃借による売買を伴わない出店も多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小山市郊外部の路線商業地域にあり、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことで低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の事例を採用し、補修正等が適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力がある。したがって、本件では、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は高度利用されない路線商業地域であり、また駐車スペース確保の必要性から建築面積にも限界があるため、収益価格は低く求められた。一方、比準価格を求めるにあたっては市内の類似路線における取引事例を採用しており、求められた価格は市場の特性を反映して実証的である。したがって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅　南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	476.4 坪 (1575 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市西城南３丁目１８番５
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小山市郊外部に位置する物販、飲食店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。テナント需要が高く、今後も路線商業地域として熟成度を保持していくものと予測される。地価は堅調に推移するものと予測される。 (2)住宅地域としての人気が高い城南地区の路線商業地域である。商圏人口に恵まれた地域で、各種店舗が集積し、テナント需要も多いことから今後も繁華性を維持すると見られ、地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万4,480 円 1平米 8万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の分散化が進んでおり、郊外型の路線商業地域と旧来の市街地中心部の商業地域では、二極化の動きが見られる。 (2)市内商業地の地価は回復に広がりが見られるが、新規出店等が多い地域は限られており、その程度には濃淡も見られる。
地域要因
(1)店舗等が建ち並ぶ集客力の高い商業地域である。店舗の出店意欲は比較的高く、郊外型路線商業地域として繁華性は安定的である。 (2)地域要因に格別の変動はない。市内で最も集客力の高い地域の一つであり、土地需要、テナント需要とも底堅いものがある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南３丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,330 円／平米 34万4,915 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,823 円／平米 27万507 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,013 円／平米 26万7,829 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南３丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,593 円／平米 25万9,828 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,599 円／平米 24万9,930 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,202 円／平米 26万8,454 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,200 円／平米 26万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南３丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,788 円／平米 29万6,839 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,206 円／平米 22万8,795 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,967 円／平米 25万1,147 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南３丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,433 円／平米 21万6,321 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,480 円／平米 21万3,171 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,252 円／平米 25万8,701 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,300 円／平米 25万8,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南３丁目１８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,589 円／平米 19万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,799 円／平米 18万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,373 円／平米 26万2,407 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情