路線価 (2023) 栃木県小山市駅東通り2-85-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,903 円 1平米 8万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (525 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,903 円／坪 1平米 8万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小山市と周辺市町の商業地域。需要者は不動産賃貸業者、広域的に店舗・営業所等を展開している県内外の企業、地元の小規模事業者等である。近隣地域付近での新規出店は賃貸ビルのテナントの交替によるもので土地購入需要は少ないが、土地の供給も少なく、小山市の市勢が堅調であるため、需給関係は需要がやや強含みである。取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は小山市内の商業地域。主たる需要者は地元の個人事業者や県内外の法人等である。標準地周辺は小山駅東口に近い中層の事務所、店舗ビル等が多い商業地域であり、東口エリアでは再開発計画等による繁華性の向上が期待されており、需要の回復が見られる。また、標準地周辺の価格水準は若干の上昇傾向で推移しており、取引規模がまちまちで総額での把握は困難であるが、１㎡当たり概ね８～１０万程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域、及びその周辺の類似地域では、自用の店舗・事務所と相続等により取得した土地に建設された貸しビルが多く、貸しビル等の建設を目的とする土地取引は少なく、収益価格の規範性は低い。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、前年価格、及び指定基準地価格との時系列的な分析を行い、鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗、事務所等が多く見られる既成の商業地域であるが、賃料水準が低いために収益価格はやや低位に試算された。他方、比準価格は多数の取引事例から試算した実証的な価格で、かつ、典型的な需要者である地元の個人事業者や県内外の法人等による自用目的の取引が中心であるという市場の特性にも適合しており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格からの変動推移等も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小山駅　南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	158.8 坪 (525 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗の混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中高層マンション等も混在する商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に比較的近い商業地域で、近年、停滞していたが、駅周辺で再開発等が進行しているため繁華性が向上する可能性がある。接近条件等が良好で、新型コロナ流行の影響が弱まり、地価は上昇傾向になると予測される。 (2)小山駅東方に中層の店舗、事務所等が多く見られる既成の商業地域である。駅東口の再開発計画等により、地域における繁華性の向上が期待され、価格水準は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万8,862 円 1平米 9万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,854円 1平米 9万700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万8,862円 1平米 9万400円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 29万1,589円 1平米 8万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ流行の影響は弱まり、商業売上は回復し、商業の中心は中心街から路線商業地域や大規模ショッピングセンターに移っている。 (2)小山市の人口は横這い乃至微減傾向にあり、高齢化率は県平均を下回っている。令和３年の土地取引は、前年比で件数、面積ともに増加した。
地域要因
(1)貸ビルに入居する店舗等が多い、駅に比較的近い地域で、近年停滞気味であったが、駅周辺のマンション等の増加による影響で、再生の動きがある。 (2)小山駅東方の既成商業地域であり、駅東口の再開発計画等により繁華性の向上が期待される。価格水準は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,770 円／平米 23万7,272 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,889 円／平米 23万1,053 円／坪
標準価格 平米 坪	9万765 円／平米 30万69 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,801 円／平米 18万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,036 円／平米 21万5,009 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,087 円／平米 30万1,134 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万130 円／平米 19万8,790 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,983 円／平米 24万4,588 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,756 円／平米 26万367 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,828 円／平米 29万6,971 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,828 円／平米 29万6,971 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅東通り２丁目８５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,730 円／平米 25万3,669 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,041 円／平米 30万982 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情