路線価 (2023) 栃木県小山市駅南町4-29-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市駅南町４丁目２９番３外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,245 円／坪 1平米 6万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、小山市の圏域に属する商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主及び県内外の企業並びに大手の量販店等である。新型コロナの影響が和らぎ、経済活動が活発化するに伴って、消費及び設備投資等が回復基調にあることから、需要はしだいに新型コロナ感染以前の状態に戻りつつある。取引価格にはややばらつきが見られるものの、５０，０００～８０，０００円／㎡が中心価格帯であり、需要の回復を受け、地価は概ね横這いで推移している。 (2) 同一需給圏は小山市を中心とする周辺市町の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、県内外の個人、法人等の事業者である。当該地域は、商業背後地の熟成度は高いが、中央分離帯を有する国道５０号沿いにあり、出入りに支障をきたし需給は均衡している。画地規模がまちまちで総額での需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地価格は単価水準で、５０，０００円～７０，０００円／㎡程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求めた。比準価格は適切な事例が多く得られた結果、妥当性のある価格といえる。収益価格は、テナント需要が多い地域性から重要な指標といえるが、規模が大きい建物であり、賃料設定が難しいことなどから、信頼性はやや低い。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格をより重視する一方、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、上記のごとく決定した。 (2) 当地域は、店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、自用目的、賃貸目的など様々な取引があることから、比準価格を中心とし、収益価格も関連づけて、路線商業地域の特性なども検討して、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	519.7 坪 (1718 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の小売店舗が目立つ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市駅南町４丁目２９番３外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　量販店・自動車ディーラー・飲食店等が建ち並ぶ国道５０号沿いの成熟した路線商業地であり、店舗の入れ替え等は見られるものの、今後も路線商業地としての歩みを辿るものと予測される。 (2)国道５０号沿いに面し通過交通量が多いため、店舗の入れ替わりなど底堅い需要が認められ、今後も現状にて推移するものと予測する。物件の供給も多く、需要も多いので、地価水準は微増傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万6,543 円 1平米 6万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナの影響が和らぎ、経済活動が活発化するに及んで、商業地の動きは徐々に活性化しつつあり、需要は戻ってきている。 (2)新型コロナウイルスの影響等により一時的に土地需要が減退した地域もあったが、小山駅の東口周辺地域や城南地区などでは、回復基調にある。
地域要因
(1)　幹線沿いに量販店等が建ち並ぶ熟成した路線商業地であり、店舗の入れ替え等は見られるものの、商業地としての地位は揺るぎないものがある。 (2)多様な業種が建ち並ぶ路線商業地域で熟成度が高く、交通量が多く集客力もあり、背後住宅地も充実しているため、需要が認められる。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅南町４丁目２９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,801 円／平米 18万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,036 円／平米 21万5,009 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,893 円／平米 21万7,842 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅南町４丁目２９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,888 円／平米 23万1,050 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,792 円／平米 22万7,426 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,413 円／平米 23万9,397 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅南町４丁目２９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,730 円／平米 25万3,669 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,694 円／平米 21万3,878 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市駅南町４丁目２９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,770 円／平米 23万7,272 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,889 円／平米 23万1,053 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,201 円／平米 22万2,167 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情