路線価 (2023) 栃木県小山市大字喜沢字海道間707-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,660万 円 (2459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,640万 円 (2459 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,595 円／坪 1平米 3万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小山市及び隣接市町において路線商業の用途に供されている区域と判断した。主要幹線道路に面し、交通量が多いが、中心部の商業地と比較すると繁華性は劣る。需要者は主にチェーン展開をする法人乃至フランチャイズの地元の事業主と思料されるが、借地も多く土地取引は顕在化しにくい。また画地規模もばらばらで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。新型コロナの影響は業種によって異なる。 (2) 同一需給圏は、小山市及び隣接市の幹線街路沿いに形成される商業地域。需要者の属性は、個人事業主や県内外の企業などが中心である。当地域は、国道沿いにあって顧客を誘引する核となる店舗などはないが、地価水準に割安感も見られ地価下落は下げ止まり傾向で推移している。商業地の取引が少なく、総額の把握は困難であるが、土地単価は概ね４万円／㎡前後の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は路線商業地域で借地が多いが、取引される場合においては自己の事業目的が多く、投資内容の十分なデータが得られない。賃貸市場が未成熟であり、需要者は周辺における地価水準を重視して意思決定する傾向が強いものと思料される。従って本件にあっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸市場が借り手市場の状況にあって、賃料水準はやや下落傾向にあることから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、商業地の取引が少ないためやや広域的に事例を収集しているが、再吟味の結果、市場特性を反映した価格であると判断した。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅　北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	743.8 坪 (2459 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所、工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等の多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域であるが、繁華性が高いのは市街地中心部に集中している。近隣地域周辺は相対的な地位の低下が起こっており、地価下落傾向が続くと予測する。 (2)国道４号沿いに形成される路線商業地域である。地域要因に大きな変動は認められず、今後についても僅かな下落幅で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山市の商業地域は景気回復途上にあるが、商業地の郊外への延伸傾向、旧商業地の空洞化傾向に変化はない。 (2)小山市の人口は横ばいから微減傾向で推移するが、取引件数及び取引面積は増加傾向にあり、需要は全般的に底堅いと考えられる。
地域要因
(1)路線商業地は出店意欲が高いが、近隣地域周辺は特筆すべき変動はない。 (2)幹線街路沿いに形成される商業地域で、繁華性などに大きな変化は認められず、地域は概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,222 円／平米 7万3,466 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,911 円／平米 11万8,722 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,871 円／平米 14万8,344 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,512 円／平米 14万7,157 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,957 円／平米 13万2,098 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,589 円／平米 19万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,799 円／平米 18万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	4万85 円／平米 13万2,521 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,156 円／平米 11万9,532 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,765 円／平米 11万4,933 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,327 円／平米 13万15 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字喜沢字海道間７０７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,247 円／平米 10万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,664 円／平米 10万4,681 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,531 円／平米 13万689 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情