路線価 (2023) 北海道札幌市手稲区前田12条10-508-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市手稲区北海道札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８
価格時点	2023 年
駅名	手稲駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	837万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	846万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万7,035 円／坪 1平米 4万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は手稲区及び一部北区や石狩市の郊外住宅地域一円で、札幌市内とその周辺地域に居住する中所得層の個人による自用目的の一次取得が需要の中心である。当該近隣地域は、ＪＲ駅の徒歩圏外で交通接近条件が劣り、かつ旧造成地のため区画の整然性の住環境もやや劣る。近時、西区等から押し出された需要が手稲区内の住宅地域へと集まる傾向が見られ、区内の中心価格帯は、更地で１０００万円台、新築戸建住宅では４０００万円台と急上昇している。 (2) 同一需給圏はＪＲ駅から距離がある地域で、幹線背後の住宅地域一円である。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。手稲区内では住宅需要が強まる中、郊外地でも引き合いが増加し、高値取引が続いているが、建築費高騰もあり、市場は徐々に落ち着いてきている。中心的価格帯は土地が規模１８０㎡程度で総額８５０万円程度、新築の戸建物件は３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、ＪＲ駅徒歩圏外の旧造成の郊外住宅地域で、利便性とともに住環境もやや劣ること、１低専で指定容積率が低いこと等からアパート等の収益物件は少なく、土地取引は自己の居住目的が多くを占めている地域である。また戸建住宅の賃貸想定についても、需要は弱く賃貸市場が熟成していないため、収益価格は試算不要と判断した。以上から本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 交通利便性に若干劣る郊外地で、周辺は戸建住宅がほとんどで取引は自用目的が中心となる。アパート等の収益物件も戸建住宅の賃貸もほぼない。容積率や土地の面積等から想定された建物では急激に高騰した建築費等に基づく投資額に見合う収益が、土地の高騰に賃料の上昇が追いついていない状況等から確保されず、収益還元法は適用しなかった。本件では売買市場の実態を反映した比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	手稲駅北東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市手稲区北海道札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新川通の北東側に存する旧造成の郊外住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (2)札幌市内における住宅需要は未だ強く、手稲区においても高値取引が続いているが、一方で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、取引件数等に伺える状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万7,035 円 1平米 4万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 23.7 ％
2022年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万7,035円 1平米 4万7,500円
前年から次年への変動率 25 ％
2019年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)史上最低水準の住宅ローン金利や生活スタイルの変化等により住宅地需要は堅調に推移しており、コロナ禍によるマイナスの影響はない。 (2)札幌市の不動産需要は継続して強いが、住宅地需要は落ち着きが見え始めている。商業地は背後の住宅地の価格上昇により相対的に上昇している。
地域要因
(1)西区等の高価格帯の地域から押し出された所得層の需要が、地価が相対的に低廉な郊外住宅地域に流れてきており、地価は上昇した。 (2)住宅需要は郊外にも広まっており、高値取引も続いているが、建築資材不足、建築費の高騰等が取引件数に与える影響がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,198 円／平米 21万8,851 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,981 円／平米 22万1,439 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,981 円／平米 22万1,439 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,848 円／平米 10万8,595 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,751 円／平米 10万8,275 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,191 円／平米 10万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,680 円／平米 11万1,346 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,377 円／平米 11万3,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,376 円／平米 11万341 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区前田１２条１０丁目５０８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,751 円／平米 19万925 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,756 円／平米 18万7,635 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,002 円／平米 17万8,531 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情