路線価 (2023) 栃木県小山市西城南2-30-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市西城南２丁目３０番１９外
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	9,490万 円 (1386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,510万 円 (1386 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万6,792 円／坪 1平米 6万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小山市を中心とする周辺市町の商業地域の圏域。需要者の中心はチェーン展開をする法人乃至フランチャイズの地元の事業主であり、自己利用を目的とする。同一需給圏では当該地域も含まれる城南地区等への需要が強い状況にある。取引自体が少なく、取引される画地規模もまちまちであるため、総額での把握は困難であるが、単価６０，０００～８０，０００円程度が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は小山市内の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する市内企業から全国展開する上場企業まで幅広い需要が見込まれる。当圏域における商業地の取引件数は少ないが、豊富な背後人口に支えられ、潜在的な土地需要は高まっているものと考えられる。市場における中心価格帯は、取引規模がまちまちであり総額での把握は困難であるが、単価は１㎡当たり６万円台～８万円台程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域においては自用の店舗が中心で賃貸用不動産は限定的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を適切に反映しており、説得力は高いと思料される。以上から本件では、説得力の高い比準価格を中心に、収益価格を関連付け、経済情勢等の一般的要因の影響を総合的に勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、対象標準地が準幹線街路沿いの路線商業地域に存し、駐車場確保のため使用建蔽率・容積率が低くなることによりやや低位に試算された。一方、比準価格は、小山市内の幹線・準幹線街路沿いの商業地の取引事例を収集することができたため信頼性が高い。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅　南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	419.2 坪 (1386 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市西城南２丁目３０番１９外
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　区画整理地内の路線商業地で、城南地区の中でも比較的新しい地域であるが、既に店舗が建ち並び熟成している。交通量も多く、当面は繁華性が高い状態を維持するものと予測される。 (2)区画整理済み地域内に形成される路線商業地域である。商業地域としての繁華性は維持されており、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万428 円 1平米 6万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万428円 1平米 6万9,700円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 22万4,147円 1平米 6万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は１年間で－０．１％、世帯数は＋１．１％。物価高、建築費の動向等により、市場に先行き不透明感が残る。 (2)小山市の人口は横ばいから微減傾向で推移するが、取引件数及び取引面積は増加傾向にあり、需要は全般的に底堅いと考えられる。
地域要因
(1)　商業地域としての熟成は概ね完了しており、地域要因に変動は無い。小山市の路線商業地としては比較的後発であるが、繁華性は高い。 (2)店舗の進出意欲は旺盛で、集客力も高い。また、背後の住宅地の需給も依然として好調である。
個別的要因	(1)　代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南２丁目３０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,730 円／平米 25万3,669 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,374 円／平米 22万6,044 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南２丁目３０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,801 円／平米 18万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,036 円／平米 21万5,009 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,261 円／平米 22万8,977 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南２丁目３０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,798 円／平米 17万1,244 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,542 円／平米 17万398 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,935 円／平米 23万1,205 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市西城南２丁目３０番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,589 円／平米 19万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,799 円／平米 18万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,082 円／平米 23万4,997 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情