路線価 (2023) 栃木県小山市大字粟宮字東道上952-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 小山市栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
価格時点	2023 年
駅名	小山駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (1307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (1307 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、県内一円の中小工業地域。需要者の中心は中小規模の製造業者及び開発を目的としたデベロッパー等である。需給動向については、新型コロナの影響が和らぎ、経済活動が活発化し、設備投資等が改善されつつあるものの、当該地域は、地場産業主体の工場等が多く見られる地域性から、需要の回復はやや遅れ気味である。取引価格の中心は２０，０００円／㎡前後であり、立地性に優れるが需要の戻りが遅いため、地価は未だ下落傾向を示している。 (2) 　同一需給圏は主に栃木県の宇都宮以南と隣接県の工業地域と判断した。近隣地域は小規模で自然発生的な工業地域であり、製造業の他、流通業務系の法人等も需要の中心である。当該地域は工業団地ではなく、用途地域も工業地域であることから、住宅等も混在している状況にある。よって、画地規模や利用の形態も多種多様で、標準的な画地規模等は判断できず、需要の中心価格帯は特定できない。しかしながら、目安としては総額で３，０００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格は求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、同種の工業地の取引があまりないものの、数多くの事例が得られる一方、適切に比準された結果、妥当性を有する価格といえる。したがって、鑑定評価額は、比準価格を重視しつつも、用途の多様性を有する地域性から、周囲に存する宅地見込地価格の水準との検討も加え、さらに単価と総額との関連も考慮して、上記のごとく決定した。 (2) 　事例の少ない工場地であるため、他市町の取引事例も採用したが、類似性の高い取引も含まれていることから、再吟味の結果、信頼できる比準価格であると思料した。また、賃貸形式の工場地はほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小山駅南西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	395.3 坪 (1307 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小山市栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	440 m
北	600 m
標準的使用
標準的使用	小工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　工場に混じって住宅が介在する地域であり、比較的恵まれた地域性から、一部において宅地化の動きも見られるが、未だ地域的な熟成度は低く、今後もこの状況が持続するものと予測される。 (2)　自然発生的な工場地域である。用途が工業専用地域ではないことから一般住宅も混在しており、長期的には移行地へ変化することも考えられるが、特に変化の兆しはなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナの影響が和らぎ、経済活動が活性化しつつあり、投資は回復基調にあるが、地場産業主体の工業地であり、需要の回復は鈍い。 (2)人口は微減で高齢化率は県平均より低い。令和３年の土地取引件数及び土地取引面積共に増加したが、住宅着工数はやや減少している。
地域要因
(1)　工場に混じって住宅が介在する用途的多様性を有する地域であり、工業地として特化している地域ではなく、今後は用途の移行も考えられる。 (2)純粋な工業団地ではないので、住宅等も混在する複合用途の地域であるが、短期的な変動要因はない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,271 円／平米 6万3,710 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,271 円／平米 6万3,710 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,039 円／平米 5万6,331 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,180 円／平米 7万21 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,190 円／平米 5万218 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,170 円／平米 6万70 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,029 円／平米 4万9,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,134 円／平米 5万33 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,639 円／平米 5万8,315 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,602 円／平米 2万8,438 円／坪
推定価格 平米 坪	8,602 円／平米 2万8,438 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,959 円／平米 5万2,760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県小山市大字粟宮字東道上９５２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,015 円／平米 5万2,946 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,047 円／平米 5万3,051 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,573 円／平米 6万1,402 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情