路線価 (2023) 栃木県真岡市並木町3-26-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 真岡市栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
価格時点	2023 年
駅名	真岡駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円／坪 1平米 3万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、真岡市及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び市内の企業に勤務する者が大部分を占めるが、市外からの需要も見られる。市場での需給は中小規模の分譲地や区画整理地に集まっており、既存の住宅地域では選別が厳しくなっている。土地は面積で２００～３００㎡、総額で７００～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，０００～２，８００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は真岡市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者が中心であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に強い傾向がある。当該地域は市中心部にて区画整理後から一定程度経過しているが、地域的に熟成度を保持して需要は底堅い。土地は２５０㎡～３００㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には、アパートも散見するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性重視の住居系地域なので、自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を中心として、収益価格は参考とし、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争等の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 真岡市内の戸建住宅、アパート等が見られる住宅地域にあり、収益価格は住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結しないことから低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の事例を採用し、試算過程の補修正等は適切に施されて信頼性がある。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真岡駅北西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真岡市栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　街路条件・住環境・利便性とも良好な住宅地域として熟成している。当市街地でも比較的早期の区画整理地であり、新興の地域との競争も激しく、住民の入替りや建替えが進むか注視する必要がある。 (2)真岡市中心部に位置する高台の住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと予測される。市内では同品等の宅地供給が見られ、地域の選別化が進んでいる。地価は下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,330 円 1平米 3万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万1,661 円 1平米 3万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万1,661円 1平米 3万6,800円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)真岡市では、区画整理地や新規の分譲地等の需要は堅調だが、人口は減少傾向にあり、長引くコロナ禍による景気後退等も懸念されている。 (2)真岡市の総人口は減少傾向であるが、住宅地は需要回復の兆しが一部に見られる。高齢化社会の進展、物価高による不動産市場への影響が注視される。
地域要因
(1)住環境・利便性とも良好な住宅地域として熟成しており、需要は比較的堅調に推移している。 (2)市中心部に位置する区画整理済みの住宅地域である。同品等の宅地供給は多いが、一定の需要は見られる。地域要因に大きな変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,529 円／平米 12万7,377 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,315 円／平米 11万6,751 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,282 円／平米 11万6,642 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,088 円／平米 11万9,307 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,628 円／平米 11万1,174 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,398 円／平米 11万7,026 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,507 円／平米 12万692 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,541 円／平米 11万7,499 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,294 円／平米 11万6,682 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市並木町３丁目２６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,079 円／平米 10万6,053 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,293 円／平米 10万3,455 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,399 円／平米 11万7,029 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情