路線価 (2023) 栃木県真岡市荒町字荒町1089-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 真岡市栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
価格時点	2023 年
駅名	真岡駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は真岡市及び周辺市町の商業地域及び住商混在地域と判断した。需要者は個人事業主や小規模法人が中心で、一部中央資本の法人も含まれる。真岡市の旧来からの既成商業地域であり、近くには市役所もあることから利便性も高く、事業用不動産が比較的建ち並んでいる地域である。画地規模が多様なことから標準的な取引価格帯を特定することは困難であるが、土地価格の目安としては総額で２，０００万円以下であると思われる。 (2) 同一需給圏は、真岡市内の商業地域及びその周辺地域。主たる需要者は地元の個人事業者及び法人等である。標準地周辺は市役所等の公共施設にも近い、旧来からの商業地域である。圏域内では区画整理事業等に伴う商業地域の分散化が進んでおり、標準地周辺では、需要はやや弱含みで推移している。また、標準地周辺の価格水準は若干の下落傾向で推移しており、取引規模がまちまちで総額での把握は困難であるが、１㎡当たり概ね４万程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　テナント物件は少なく個人経営の店舗や事務所が中心であるため、比準価格の信頼性が高いと思料した。本件でも商業系地域の取引事例を複数採用しており実証的である。一方、収益価格に関しては、自用の物件が中心の地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低く試算されたと判断した。よって、実証的で地域特性を適切に反映した比準価格を中心に、若干収益価格も考慮して、代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 小売店舗が建ち並ぶ旧来の商業地域であるが、賃料水準が低いために収益価格はやや低位に試算された。他方、比準価格は多数の取引事例から試算した実証的な価格で、かつ、典型的な需要者である地元の個人事業者及び法人等による自用目的の取引が中心であるという市場の特性にも適合しており、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	真岡駅　北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真岡市栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　駅に近い旧来からの店舗の連たん性の高い商業地域である。未利用地はなく、成熟した地域のため特段の変動は見られない。郊外部の大型店舗への購買者層の流出により、厳しい経営環境にある。 (2)小売店舗が建ち並ぶ旧来の商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率や高齢化率は県平均水準より低めである。令和３年は取引件数及び取引面積共に増加し、建築着工数は増加傾向である。 (2)人口減少率、高齢化率ともに県平均を若干下回っている。令和３年の土地取引は、前年比で件数、面積ともに増加している。
地域要因
(1)中心部の既存の商業地域であるため、店舗等が建ち並んでおり、特段の変動要因はない。 (2)小売店舗が建ち並ぶ旧来の商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。価格水準は若干の下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,063 円／平米 12万5,836 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,797 円／平米 12万4,957 円／坪
標準価格 平米 坪	4万295 円／平米 13万3,215 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,227 円／平米 10万6,542 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,414 円／平米 11万7,079 円／坪
標準価格 平米 坪	4万519 円／平米 13万3,956 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,242 円／平米 14万6,264 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,402 円／平米 12万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	4万127 円／平米 13万2,660 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市荒町字荒町１０８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,529 円／平米 12万7,377 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,076 円／平米 13万5,797 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情