路線価 (2023) 栃木県真岡市大谷本町2-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 真岡市栃木県真岡市大谷本町２番７外
価格時点	2023 年
駅名	真岡駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,100万 円 (1438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円 1平米 4万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,100万 円 (1438 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万174 円／坪 1平米 4万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、真岡市及び隣接市町の圏域に属する商業地域。需要者の中心は地元の個人事業主及び県内外の企業である。当該地域は、小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で繁華性は比較的高いが、周辺の土地区画整理事業により代替性ある商業適地の供給が多く、需要は弱い。画地規模がまちまちで総額での需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地価格は単価水準で、３０，０００円～５０，０００円／㎡程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は真岡市内及び周辺市町において商業系の用途に供されている区域と判断した。近隣地域は真岡市では最も繁華性が高い路線商業地域であるが、真岡市全体の商業性の低下で、地価には未だに下落圧力が残っている。また取引される画地規模はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。新型コロナウィルス感染症の影響はまだ残っているとみられるが、業種で明暗があり、一概には言えない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は、画地規模が大きな商業地域で、商業地域の分散化と相まって市場性及び収益性とも低い。比準価格は、幹線街路沿いの商業地域の事例を採用して求められた。商業地の賃貸事例は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、商業地の市場性を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は若干低位に導かれたが、これは標準地同様の路線型店舗の事例が十分に収集できず、収益力が反映されていないものと思料される。一方取引事例比較法においては、真岡市内だけでは適切な事例資料に乏しく、周辺市のものも採用して比準したが、求められた結果は説得力を持つといえる。従って本件にあっては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	真岡駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	435 坪 (1438 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	真岡市栃木県真岡市大谷本町２番７外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	44 m
奥行き	34 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道、二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や飲食店等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、今後も現状にて推移するもの予測する。商業地域の分散化傾向により競争力を弱めており、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)真岡市において最も繁華性の高い商業地域であるが、同一需給圏内の商業地域が分散化傾向にあり、求心力を失いつつある。今後も弱含みの傾向は変わらないと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,489 円 1平米 4万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,489円 1平米 4万3,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）と同様の人口減少率（－２．２％）であるが、顧客が市外に流出している。 (2)真岡市の商業地域は郊外の路線沿いに分散したため、地価下落傾向が続いていたが、住宅地域との開差が小さくなり、底値を探る動きもみられる。
地域要因
(1)低層店舗や飲食店等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域あるが、代替性ある新規商業地域との競合により、需要は弱い。 (2)地域要因に変動は無い。真岡市でも繁華性が高い地域で、商況の落ち込みは少ないが、他の路線商業地との競争が激しくなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市大谷本町２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,529 円／平米 12万7,377 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,076 円／平米 13万5,797 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市大谷本町２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,042 円／平米 12万2,461 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,405 円／平米 11万437 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,038 円／平米 13万5,672 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市大谷本町２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,063 円／平米 12万5,836 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,797 円／平米 12万4,957 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,951 円／平米 14万1,996 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県真岡市大谷本町２番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,242 円／平米 14万6,264 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,402 円／平米 12万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,179 円／平米 14万9,362 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情