路線価 (2023) 栃木県大田原市美原1-3539-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 大田原市栃木県大田原市美原１丁目３５３９番４０
価格時点	2023 年
駅名	西那須野駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	833万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	833万 円 (311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円／坪 1平米 2万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね大田原市を中心に隣接する那須塩原市南部を含んだ市街地及びその近郊の住宅地域の圏域。需要者の中心は大田原市及び隣接市の居住者及び通勤者等の一次取得者である。価格競争力に優る市街地近郊や郊外部の新興小規模分譲地等との競合は著しいものの、当該地域の良好な住環境や利便性に着目した一定の需要が認められる。土地は面積２００～３００㎡で、５百万円～１千万円程度、新築の戸建物件は２千５百万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、大田原市及びその周辺市町の住宅地域一円を圏域とする。需要者は、当市及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入は僅少である。当該地域は、熟成度が比較的高い区画整理済みの住宅地域であり、需給は新規民間分譲地に集中しており選別化等の影響が認められるものの、相対的な地価の割安感等から需要は堅調である。土地は１千万円前後、新築戸建物件では２千万円台後半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替・競争関係にある市街地及びその外縁部の住宅地域に存する事例を採用しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引される傾向が強い地域に存することに加え、供給過剰で需要が停滞している賃貸市場の影響から低位に試算された。本件では、収益価格を参考に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大田原市街地西部に存し地域的特性が類似する住宅地の事例を中心に採用しており、当該市場性を反映し説得力を有する価格である。収益価格は、自用の戸建住宅の取引が中心であり、住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結しないことから低位に試算されたものと判断する。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西那須野駅南東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	94.1 坪 (311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大田原市栃木県大田原市美原１丁目３５３９番４０
標準地の範囲
東	110 m
西	40 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅等を中心とする市街地南西部の区画整然とした住宅地域である。地域要因に格別の変動は無く、今後も比較的良好な住環境を維持し、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測される。 (2)一般住宅を中心とする区画整理済みの住宅地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。住宅地としての熟成に伴い、地価は比較的堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高等に伴う先行き不透明感が続くなか、市の総人口や生産年齢人口は依然として減少傾向で推移しており、不動産市場は弱含みである。 (2)インフレ圧力が強く景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、新規開発分譲等による宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別化が進んでいる。
地域要因
(1)比較的住環境及び利便性の良好な既成住宅地域として地域要因に大きな変動は見られないが、周辺における新興住宅地等との競合は著しい。 (2)当該地域に格別の変動要因はなく、区画整理済住宅地域として熟成が進みつつあり、他住宅地との競合が認められるが需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市美原１丁目３５３９番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,588 円／平米 7万7,982 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,949 円／平米 8万5,787 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,211 円／平米 8万6,654 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市美原１丁目３５３９番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,563 円／平米 7万7,899 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,208 円／平米 7万3,420 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,676 円／平米 8万1,579 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市美原１丁目３５３９番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,322 円／平米 5万7,267 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,846 円／平米 7万8,835 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,613 円／平米 8万4,677 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県大田原市美原１丁目３５３９番４０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,772 円／平米 7万8,590 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,466 円／平米 7万7,579 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,337 円／平米 8万7,070 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情