路線価 (2023) 栃木県那須塩原市並木町116-171 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須塩原市栃木県那須塩原市並木町１１６番１７１
価格時点	2023 年
駅名	黒磯駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	602万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	602万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線を中心とする概ね那須塩原市の圏域で、需要者は市内に居住又は通勤する１次取得者層が中心である。中規模一般住宅を中心とする板室街道背後の地域であるが、周辺に空地も見られる既成住宅地域であり、沿線における新規開発分譲地と比較して、上記需要者の相対的な選好性はやや低く、依然として需給は緩和傾向にある。土地は５００万円前後、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度の物件が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、黒磯地区を中心に、市内の他地区や隣接市町で近接した地域を含む住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住又は通勤する一次取得者層であるが、圏外からの流入者も見られる。当該地域は郊外の閑静な住宅地域であるが、未利用地を残して熟成化が進展しており、新規開発の分譲地に対し見劣りする面もある。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等が存するが、公法上の規制から使用可能容積率が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域で、戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、戸建貸家・アパート等の賃貸目的の需要は乏しく、収益価格は相対的に信頼性が劣るため、現実の取引実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。賃貸市場での需要は弱く、土地保全、税金対策等を動機とする建築が多いため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算される傾向にある。よって、取引市場の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒磯駅北西方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須塩原市栃木県那須塩原市並木町１１６番１７１
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)板室街道背後に位置する住宅地域として熟成し、地域要因に特別な変動はなく今後も現状維持と予測する。並木町地区では依然として空地が見られ、需給関係は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)黒磯地区郊外部の住宅地域で、周辺には未利用地も多く見られる。格別な変動要因は認められず、当分の間現状を維持しつつ、少しづつ建物は増えていくものと見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)立地適正化計画が策定されている。市人口は減少傾向で、物価高の影響等あって、県内景気等の先行きは不透明である。 (2)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り。当市人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。地価は下落傾向。
地域要因
(1)板室街道背後に位置する熟成した住宅地域で、宅地の新規供給等の影響により、引き続き地価は下落傾向で推移している。 (2)黒磯地区郊外には宅地開発する余地が多く存在し、新規分譲地からの宅地供給が見られるため、熟成化が進んだ当該地域での需要は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市並木町１１６番１７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,590 円／平米 5万8,153 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,588 円／平米 6万4,758 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,213 円／平米 5万6,906 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市並木町１１６番１７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,284 円／平米 5万7,141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,355 円／平米 6万682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,355 円／平米 6万682 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市並木町１１６番１７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,901 円／平米 5万9,181 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,671 円／平米 5万8,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,671 円／平米 5万8,420 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市並木町１１６番１７１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,896 円／平米 7万5,694 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,663 円／平米 7万1,618 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,193 円／平米 5万6,840 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情