路線価 (2023) 栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎359-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須塩原市栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
価格時点	2023 年
駅名	西那須野駅 から 23000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	188万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	188万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,904 円／坪 1平米 1万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那須塩原市に編入される前の、旧塩原町を中心とする住宅地域である。変化が少ない塩原温泉関連の地域なので他所からの転入はほとんどなく、需要の中心は圏域の居住者である。田舎暮らしを求める需要は少ないので、宅地の需要は弱く、民間の宅地取引は少ない。宅地取引が少ないうえに取引される画地規模が一様でないことから、需要の中心価格を確定できない。 (2) 同一需給圏は、旧塩原町を中心とする那須塩原市の住宅地域一円の圏域である。典型的需要者は旧塩原町に地縁的選好性を有する個人等と見られるが、当該地域は過疎化が進行しており、外部からの需要はほとんど認められない。宅地に対する需要は弱く、民間の宅地取引は極めて少ない。取引の件数が少ないうえに取引される画地の規模が一様でないことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後述宅地－３の理由により、収益価格と積算価格を求めなかったが、比準価格は比較可能な同種宅地の取引事例に適切な補修正を施したものなので、実証的意義が高い。従って比準価格を標準とし、単価と総額の関連、代表標準地との検討を踏まえ、更に市場特性を反映した複数の鑑定評価手法の適用を原則とする不動産鑑定評価基準の立場から再検討して、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。 (2) 近隣地域は山間部の過疎地域で賃貸物件への需要が少なく、経済合理性のある共同住宅の想定ができなかったことから収益価格は試算できなかった。また、再調達原価の把握が困難であったため積算価格も試算できなかった。したがって、現実の不動産市場における土地取引の実態を反映し、実証的で信頼性が高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地から求めた価格との均衡を得ている。
交通
交通施設	西那須野駅北西方
距離	23000 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅が多い温泉街に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須塩原市栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの地域である。地域要因に格別の変動要因はない。今後も概ね現状で推移すると予測する。需要が乏しい過疎地帯なので、地価水準は下落すると予測する。 (2)箒川左岸の既成住宅地域である。過疎化の著しい地域であるが、地域要因に特段の変化が認められないことから当面は現状を維持すると予測する。地価は引き続き弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,904 円 1平米 1万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
前年から次年への変動率 -3.7 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気に持ち直しの動きが見られ、那須塩原市平均の地価動向も同様の傾向を見せている。今後の景気や地価の動向は不透明である。 (2)長引くコロナ禍や少子高齢化等によって、栃木県北部の経済は依然として厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)需要が乏しい過疎地帯である。地価は下落している。 (2)山間部に所在する既成住宅地域である。過疎化が進行しているものの地域要因に大きな変動は認められない。地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,117 円／平米 4万59 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,074 円／平米 5万3,141 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,621 円／平米 5万1,643 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,657 円／平米 3万1,926 円／坪
推定価格 平米 坪	9,541 円／平米 3万1,543 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,464 円／平米 5万1,124 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,381 円／平米 4万932 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,438 円／平米 4万4,426 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,535 円／平米 5万1,359 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,936 円／平米 5万2,684 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,155 円／平米 5万102 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,560 円／平米 5万1,441 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市中塩原字時ケ崎３５９番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,147 円／平米 2万322 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,087 円／平米 3万6,654 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,485 円／平米 5万1,193 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園（普通）
特別な事情