路線価 (2023) 栃木県那須塩原市関谷字街道東1228-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須塩原市栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
価格時点	2023 年
駅名	西那須野駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	395万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	395万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那須塩原市郊外部を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は那須塩原市に居住または通勤する一次取得者層であるが、別荘地等としての利用を目的とする首都圏等からの転入者需要も認められる。住宅需給は供給過多な状況で、当該地域は約４０年前に開発・分譲された住宅地域であるため、需要者の相対的な選好性も低い。取引の中心となる価格帯は、取引件数が極めて少なく、画地規模も区々であることから把握が困難な状況である。 (2) 郊外の古い分譲住宅地域のため、那須塩原市内、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地縁的選好性を有する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏は那須塩原市及びその周辺市町の郊外部に存する既存の住宅地域一円であり、取引が少ないことから中心価格帯を見出すことは困難で、新型コロナ禍による影響も消えつつあるが、当面の間、需要は弱含みで推移するものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ鑑定評価額を決定する。比準価格は、那須塩原市郊外の住宅地域に所在し、周辺環境の類似する取引事例を収集・選択し、適正な補修正を施しており、当該地域の市場性を反映して実証的意義の高い説得力を有する価格である。したがって、本件においては、説得力を有する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、ＪＲ西那須野駅の北西方に離れた郊外住宅地域で、後記のとおり収益還元法及び原価法は適用していない。市場参加者は地縁性を有する個人のため、居住の快適性、通勤利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、標準地の前年価格、類似の標準地価格からの検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西那須野駅北西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	32 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須塩原市栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)関谷地区の古い住宅地域で、地域要因に格別な変動はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。隣接する区画整理地等との競合・選別化等により、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)ＪＲ西那須野駅の北西方に離れた、関谷土地区画整理事業地の南側に位置する空地が見られる住宅地域で、地域要因に格別の変化はないため、当面現状を維持しつつ、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)那須塩原市の人口は微減傾向が続いている。景気はコロナ禍の影響で弱含みの状況、不動産の取引件数は減少、地価は下落傾向が続いている。 (2)国勢調査によれば、那須塩原市の人口は、過去５年間で生産年齢人口が約３％減少する一方、高齢化率は約４％の増加となっている。
地域要因
(1)関谷地区の既存住宅地域であり、周辺には空地等も残る。郊外の新規分譲地、隣接する区画整理地等との選別化等により、需要の低迷が続いている。 (2)関谷は、塩原地区内では人口・世帯数が最大で、東側に千本松牧場が所在するが、地域要因に変動は無く、需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,333 円／平米 4万4,079 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,584 円／平米 4万1,603 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,337 円／平米 4万786 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,654 円／平米 4万8,446 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,687 円／平米 4万5,249 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,534 円／平米 4万1,437 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,936 円／平米 5万2,684 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,155 円／平米 5万102 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,619 円／平米 4万1,718 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,486 円／平米 4万1,279 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,946 円／平米 3万9,493 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,575 円／平米 4万1,573 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市関谷字街道東１２２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,589 円／平米 3万8,313 円／坪
推定価格 平米 坪	1万981 円／平米 3万6,303 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,666 円／平米 4万1,874 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情