路線価 (2023) 栃木県那須塩原市塩原字古町738外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須塩原市栃木県那須塩原市塩原字古町７３８番外
価格時点	2023 年
駅名	西那須野駅 から 21000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (476 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那須塩原市を中心とした栃木県北部の商業系の用途に供されている圏域。需要者の中心は、中小事業法人や自営業者等で、規模が大きくなれば圏外からの需要も想定される。下塩原パイパスが開通したが、過疎化、観光客数の低迷、建物の老朽化等で温泉街にはあまり活況がなく、不動産の需要は少ない。コロナ禍の影響も大きく、少ない取引の中には極端に安価なものも見られる。取引が非常に少なく、需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。 (2) 同一需給圏は那須塩原市を中心とした栃木県北部において、商業系の用途に供されている圏域と判断した。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業者及び中小事業法人等であるが、ホテル用地については圏外からの需要も見られる。コロナ禍により激減した観光客は、回復傾向にあるものの、コロナ禍以前の状況には程遠く、厳しい状況が続いている。取引規模が区々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗、旅館が中心の地域である。事業用の賃貸物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は未成熟であり、また、適切な収益の把握も困難なため収益価格は試算しなかった。当該地域における取引事例は非常に少なく、同一需給圏内の取引事例を広域的に収集して試算した比準価格は、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は、収益性を重視する商業地にあるものの、自用の店舗兼住宅や温泉旅館等を中心とした塩原温泉街にあり、繁華性も低く、事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、収益還元法が適用できなかった。また、既成商業地であるため原価法も適用できなかった。したがって、本件では実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西那須野駅　北西方
距離	21000 m
土地の状態
土地面積	144 坪 (476 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等1	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須塩原市栃木県那須塩原市塩原字古町７３８番外
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	42 m
面積	460 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園（普通）地域-国立公(普通)
その他地域地区等１	河川保全区域（河川保全区域）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩原地区の観光客入込数、宿泊者数は、東日本大震災以前の状態に回復しないうちに、コロナ禍によリ打撃を受けている。周辺での過疎化も進行しており、温泉街に活気は見られず、当面は衰退傾向で推移するものと予想。 (2)塩原温泉街の商業地域であり、コロナ禍により観光客数は大きく減少。令和４年は入込数、宿泊数ともに回復傾向だが、コロナ禍以前の水準には遠く及ばない状況。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り。当市全体の人口は微減傾向だが、塩原地区の過疎化は進行。 (2)那須塩原市の人口は微減傾向が続いている。景気はコロナ禍の影響で弱含みの状況、不動産の取引件数は減少、地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)塩原温泉では、ここ２０数年の間に旅館ホテル数が４割程度減少。境界不明瞭な土地も多く、不動産需要は低迷。コロナ禍で市場性の低下はより顕著。 (2)温泉街の土地需要は非常に低迷しており、観光客数も震災前水準を回復できていないところにコロナ禍により大打撃を受け、先行き不透明な状況。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市塩原字古町７３８番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,117 円／平米 4万59 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,074 円／平米 5万3,141 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,332 円／平米 9万6,972 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市塩原字古町７３８番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,259 円／平米 1万7,386 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,562 円／平米 6万1,366 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,186 円／平米 9万6,489 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公園（普通）
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須塩原市塩原字古町７３８番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,149 円／平米 7万9,837 円／坪
推定価格 平米 坪	3万126 円／平米 9万9,597 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,583 円／平米 9万4,495 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情