路線価 (2023) 栃木県さくら市上野字上野143-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 さくら市栃木県さくら市上野字上野１４３番１６外
価格時点	2023 年
駅名	氏家駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	993万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	998万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円／坪 1平米 2万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市及び周辺市町の住宅地域一円の圏域。主な需要者は圏内に居住する３０～４０歳代の一次取得者で、圏外からの流入は僅かである。市場での需給は新規の中小規模分譲地や区画整理地に集まっており、既存の住宅地域では選別が厳しくなっている。市場規模が小さいため中心となる取引価格帯の表示は難しいが、広域的見地から推定するなら土地物件で３．３㎡当り６万～７万円程度。一方新築戸建物件は見られない。 (2) 郊外の既存の住宅地域のため、さくら市内、特に対象標準地の近隣周辺地域において長期間居住し、地縁的選好性を有する個人等が典型的需要者と判断される。同一需給圏はさくら市及びその周辺市町の農村部に存する既存の住宅地域一円であり、取引が少ないことから中心価格帯を見出すことは困難で、現在のウイズコロナ下にある経済状況から当面の間、需要はやや弱含みから横這いで推移するものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 次々頁記載の状況から土地残余法は適用しなかった。一方当該地域の特性から、市場で想定される取引は自宅等、自用目的に係る物件が大半である。取引事例比較法にて採用した事例は市内広域の４件で、これら以外の事例も併せ重ねて検討している。以上及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、郊外農村地域における既存の住宅地であるため、後記の通り収益還元法及び原価法の適用は困難で、それぞれ求めていない。以上の状況を勘案し、農村部の市場の実勢を反映し、実証的である比準価格を標準として、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰返し精査して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	氏家駅東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さくら市栃木県さくら市上野字上野１４３番１６外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外にあって一般住宅・農家住宅のほかアパートも散見される等比較的集落的まとまりを見せているが、特段の状況変化はなく、当面は現状維持的に推移するものと予測する。 (2)旧氏家町中心部の東方に離れた既存の住宅地域に存し、地域要因に格別な変化はないため、当面現状を維持しつつ、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向となった。高齢化率は県内では低位。１０月迄の新設住宅着工は前年度までの８割強のペース。 (2)県内経済はウイズコロナの下、持ち直しの動きとなっているが、土地の二極化が進行していることから、旧氏家町中心部の土地の人気が高い。
地域要因
(1)地域の状況に特に変動はないが、比較的古くからの集落であり、新興の地域との競争に劣る傾向にある。 (2)農家住宅が混在する郊外地域で、変化に乏しく、また農地法改正で農用地区域内での農地転用が規制強化されたことで、土地取引に影響を与えている。
個別的要因	(1)当要因に変動はないが、総額が若干嵩む。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市上野字上野１４３番１６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,273 円／平米 9万165 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,067 円／平米 8万6,178 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,929 円／平米 6万5,885 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市上野字上野１４３番１６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,786 円／平米 7万2,025 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,677 円／平米 7万1,664 円／坪
標準価格 平米 坪	2万34 円／平米 6万6,232 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市上野字上野１４３番１６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,464 円／平米 7万960 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,564 円／平米 8万7,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2万18 円／平米 6万6,180 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市上野字上野１４３番１６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,222 円／平米 5万3,630 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,076 円／平米 5万3,147 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,701 円／平米 6万5,132 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情