路線価 (2023) 栃木県さくら市喜連川字松並3560外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 さくら市栃木県さくら市喜連川字松並３５６０番外
価格時点	2023 年
駅名	氏家駅 から 8800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (657 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (657 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円／坪 1平米 1万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はさくら市及び周辺市町の住宅地域の圏域、需要者はさくら市居住者の中でも喜連川地区に地縁的な選好性を有する者が中心で、圏外からの転入は少ない。農業以外に目立った産業が少ない喜連川地区は、人口増減に伴う宅地需給は従来から少なく、また合併後、喜連川市街地は中心部としての機能も後退して衰退が進んでいる。土地は敷地規模が様々あることから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、旧喜連川町を中心とするさくら市及びその周辺市町に散在する在来の住宅地域一円の圏域である。典型的需要者は、喜連川地区に地縁的選好性を有する個人が考えられるが、同地区は、平成２８年～令和３年の５年間で約７．６％の人口減で、氏家地区の１．４％の増加と対照的であり、高齢化率も高い。取引も殆ど見受けられず、需要は弱含みのため中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 喜連川地区中心部の商店街背後地で戸建住宅を中心とした既成住宅地域に存しているが、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。よって、市場での取引の実態を反映した比準価格を中心として価格を導くこととし、代表標準地価格との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、旧喜連川町中心市街地に近接する既存の住宅地域で、後記のとおり収益還元法及び原価法は適用していない。市場参加者は地縁性を有する個人のため、居住の快適性、旧氏家町・大田原市等への通勤利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	氏家駅　北東方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	198.7 坪 (657 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さくら市栃木県さくら市喜連川字松並３５６０番外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	50 m
面積	650 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧喜連川町の中心部背後の既成住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。地価は、下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧喜連川町中心部付近、幹線県道背後の在来の住宅地域で、街並みが古く地区計画もないことから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向で、地価は下落から下げ止まりも見られる。コロナ禍からの回復が見られるものの、今後については不透明感がある。 (2)県内経済はウイズコロナの下、持ち直しの動きとなっているが、土地の二極化が進行していることから、旧氏家町中心部の土地の人気が高い。
地域要因
(1)街路の幅員、配置等の劣る古くからの住宅地域にあって、特段の変動要因は見られない。 (2)平成３１年に近隣地域の南東側にツルハドラッグ喜連川店がオープンし、利便性が増した。
個別的要因	(1)近隣地域内における標準的な居住環境にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字松並３５６０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万25 円／平米 6万6,203 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,845 円／平米 6万5,608 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,212 円／平米 5万6,903 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字松並３５６０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,786 円／平米 7万2,025 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,677 円／平米 7万1,664 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,259 円／平米 5万7,058 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字松並３５６０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,464 円／平米 7万960 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,564 円／平米 8万7,821 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,216 円／平米 5万6,916 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字松並３５６０番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,015 円／平米 5万2,946 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,626 円／平米 6万4,884 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,126 円／平米 5万6,619 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情