路線価 (2023) 栃木県さくら市卯の里4-51-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 さくら市栃木県さくら市卯の里４丁目５１番３
価格時点	2023 年
駅名	氏家駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (2810 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (2810 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円／坪 1平米 5万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さくら市及びその周辺市町の路線商業地域である。需要者の中心は、圏域内の事業者及び郊外型店舗を展開する企業等である。近隣地域は国道４号沿いに存し、交通量は多いものの、路線商業地域として外延的に拡大することが可能な範囲は氏家市街地の両端までで、南北方面に延長する外延的発展は見込みにくく、近隣地域における商況の停滞感も窺われる。取引の中心価格帯は、取引規模がまちまちであるため、総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は当市及び近接市町の商業地域一円の圏域の他、幹線道路沿いの混在地域を含む。主な需要者は県内又は近県で小売店や飲食店を展開する企業である。新興の同様の地域の発展やネット通販の普及により商況は厳しいものの、当該国道は基幹道路として交通量は多く、またコロナ禍からも回復しつつある。中心となる取引価格帯について、規模が様々で総額は表示しづらいが、単価的には㎡当り５万円台前半～半ば程度と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範力の高い取引事例により試算し得た。氏家市街地を通過する国道沿いの路線商業地域で、地方都市にあって背後人口が限られること等から収益価格は低く算定された。本件では、市場の動向や採用した事例の規範性等を考慮し、実際の取引価格に基づく比準価格の方が説得力が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は上記国道沿いの路線商業地域。比準価格に比較して収益価格が低位に試算されたが、主に低層利用のみのため及び駐車場確保のため、使用建蔽率・容積率とも低いことによるものと思料する。一方商業地の取引は本来収益性も考慮したものである。以上より本件では両価格の特性及び最近の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、実証性に優る比準価格を中心に収益価格も比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	氏家駅　南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	850 坪 (2810 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さくら市栃木県さくら市卯の里４丁目５１番３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	120 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	40 m
面積	2800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道、二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域で地域要因に特段の変動はなく、当面現状で推移するものと予測する。地価は今回のコロナ禍のため下げ止まりの傾向からやや後退したが、今後は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)上記のとおり沿道型商業施設の建ち並ぶ地域で、成熟しており、安定的に推移するものと推察する。地価水準も概ね底打ちしたものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向で、地価は下落から下げ止まりも見られる。コロナ禍からの回復が見られるものの、今後については不透明感がある。 (2)当市の人口も微減傾向となった。高齢化率は県内では低位。１０月迄の新設住宅着工は前年度までの８割強のペース。
地域要因
(1)国道沿いの商業地域にあって、地域要因に特段の変動は見られないが、商況はコロナ禍により不透明感がある。 (2)上記のとおり成熟した路線商業地域として、安定的に推移した。一方類似の地域どうしの競争も激しい。
個別的要因	(1)標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変化はない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市卯の里４丁目５１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,056 円／平米 12万9,119 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,702 円／平米 13万7,867 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,051 円／平米 18万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市卯の里４丁目５１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,364 円／平米 12万219 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,364 円／平米 12万219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,097 円／平米 18万2,151 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県さくら市卯の里４丁目５１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,227 円／平米 18万2,580 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,172 円／平米 18万2,399 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,069 円／平米 18万5,364 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県さくら市卯の里４丁目５１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,873 円／平米 20万4,552 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,873 円／平米 20万4,552 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,453 円／平米 18万6,634 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情