路線価 (2023) 栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎4435-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 さくら市栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
価格時点	2023 年
駅名	氏家駅 から 8000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	421万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	421万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市及び周辺市町の商業地・住商混在地一円の圏域。需要者は概ね地元の個人事業主や中小法人であり、圏外からの流入はほとんど無い。上記及び下記のような状況で顧客の減少が進み、加えてコロナ禍もあり既成の商業地域の商況は厳しい。よって需給とも低調であるため取引価格帯を表示することは困難であるが、広域的見地から単価を推定すれば㎡当り２万～３万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は、さくら市及びその周辺市町に存する既存の商業地域全般がその圏域である。典型的需要者は、自己の業務用不動産又は併用住宅の取得を目的とする地元その他周辺地域の法人或いは個人が考えられる。氏家地区の郊外型ロードサイド店の進出に伴う中心市街地の衰退、空洞化等の影響から有効需要が弱く、取引件数が少ないため中心価格帯を見出すことは困難で、需要は依然として弱含み傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記２価格を得たが、比準価格と比較して収益価格が低く試算された。これは主に高度利用されない地域であり使用容積率が低いこと並びに賃貸市場が小さいため賃料水準が低めなことによるものと思料する。一方商業地の取引は本来収益性も考慮したものである。以上より本件では両価格の特性及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、収益価格は参考に止め実証性に優る比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、旧喜連川町中心部の小売店舗・事務所及び併用住宅等が建ち並ぶ在来の商業地域を形成しているが、街並みが古く衰退傾向にあるため、地縁的選好性を有する典型的市場参加者は、収益性よりもむしろ、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	氏家駅北東方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さくら市栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市喜連川地区の旧来の商店街であり、老朽又は閉鎖店舗が少なくない。当地区の過疎化・高齢化や、顧客の路線商業地への流出により商況は厳しく、地価水準も弱含みの状況が続くものと予測する。 (2)旧喜連川町中心市街地を走る県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ在来の商業地域で、空店舗も見受けられ、地域要因に大きな変化はないことから、地価は依然として下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向となった。特に当該喜連川地区では過疎化・高齢化が進んでいる。 (2)県内経済は、サプライチェーン停滞が改善しつつあり、総じて持ち直しの動きとなっているが、物価高による個人消費の停滞が懸念される。
地域要因
(1)背後地の人口減少、大中規模店舗や他地域の顧客流出により衰退傾向にあり、地価水準も下落が続いている。 (2)旧喜連川町地区全体が衰退傾向にあり、在来の商業地域の集客力は低下し、地価は弱含んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万25 円／平米 6万6,203 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,845 円／平米 6万5,608 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,854 円／平米 8万8,779 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,658 円／平米 9万8,049 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,159 円／平米 8万9,788 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	さくら市
地域	栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,915 円／平米 10万8,817 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,348 円／平米 10万3,636 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,141 円／平米 8万9,728 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	矢板市
地域	栃木県さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,940 円／平米 8万2,452 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,378 円／平米 8万594 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,907 円／平米 8万8,955 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情