路線価 (2023) 栃木県那須烏山市金井1-字金井町西裏635-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須烏山市栃木県那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９
価格時点	2023 年
駅名	烏山駅 から 860m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	324万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	324万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円／坪 1平米 1万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那須烏山市において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は地縁的選好性を有する一次取得者である。但し過疎化が進行しており、顕在化する土地取引事例は僅少である。新規分譲等の供給もほとんど見られない。尚、既成市街地であるため画地規模も多様であり、中心価格帯は把握し難い状況である。新築戸建は見られず、土地価格は３００～５００万円程度と思量される。 (2) 同一需給圏は那須烏山市及び周辺市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性を持つ地元居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。烏山地区の中心部付近に位置する既存の住宅地域にあり、過疎化、高齢化に改善は見られないことから、依然として需要は低迷している。土地は２００㎡程度で３００万円～４００万円程度、新築の戸建物件はあまり見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、画地面積も狭いため駐車場確保が困難で、賃貸市場は未成熟である。周辺ではアパート等も散見されるが、自用での利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域にあり、アパート等の賃貸物件はあまり見られないため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	烏山駅北西方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須烏山市栃木県那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に格段の変動は無く、過疎化も進行しているため、当分の間、現状を維持するものと予測される。 (2)那須烏山市の市街地中心部付近に位置する既成住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。需要は弱含みであり、当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。 (2)那須烏山市の総人口は減少傾向である。高齢化が進んでおり、宅地需要の回復は大きく遅れている。
地域要因
(1)古くからある住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。地価はやや下落傾向で推移している。 (2)市街地中心部に近い既成住宅地域であり、人口減少、高齢化が進んでおり、需要は弱含みである。地域要因に大きな変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,085 円／平米 5万6,483 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,661 円／平米 6万1,693 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,814 円／平米 5万2,281 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,512 円／平米 1万8,223 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,876 円／平米 4万9,180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,675 円／平米 5万1,822 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,018 円／平米 4万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,835 円／平米 4万9,045 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,325 円／平米 5万664 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市金井１丁目字金井町西裏６３５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,912 円／平米 4万5,993 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,360 円／平米 4万4,168 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,045 円／平米 4万9,739 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情