路線価 (2023) 栃木県那須烏山市谷浅見字中原912-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須烏山市栃木県那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外
価格時点	2023 年
駅名	烏山駅 から 5600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	306万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,465 円 1平米 8,610 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	306万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万8,465 円／坪 1平米 8,610 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那須烏山市郊外及び周辺市町の集落地域。需要者は地縁的選好性を持つ地元居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。郊外の農村部に位置して地域的に大きな変動はなく、過疎化、高齢化と相俟って需給共に低迷している。取引件数が少なく、取引される画地規模もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は那須烏山市内の住宅地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であり、隣接市等の圏外からの転入者はほとんどない。新規分譲等の宅地供給がほとんどないことに加え、人口減少率が高く、過疎化、高齢化が進行していることもあり、宅地需要は弱含みで、圏域内の価格水準は総じて下落傾向である。標準地周辺の取引件数は少なく、画地規模も一様でないため、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 那須烏山市郊外部で戸建住宅等が散在する集落地域にあり、自己利用目的が中心で賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該市場では地縁的選好性を有する自用目的の個人による取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。
交通
交通施設	烏山駅　北方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が散在する農村部の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須烏山市栃木県那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)那須烏山市郊外部に位置する農村部の住宅地域である。需給関係は緩慢であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。過疎化、高齢化が続いており、当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。 (2)七合地区の農家住宅等が散在する農家集落地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。過疎化、高齢化等の影響から、価格水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万8,465 円 1平米 8,610 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万8,465 円 1平米 8,610 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万8,465円 1平米 8,610円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 2万8,928円 1平米 8,750円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万8,465円 1平米 8,610円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 2万8,928円 1平米 8,750円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)那須烏山市の総人口は減少傾向である。高齢化が進んでおり、宅地需要の回復は大きく遅れている。 (2)人口減少率、高齢化率ともに県平均を大きく上回っている。令和３年の土地取引は、前年比で件数は増加したものの、面積は大幅に減少した。
地域要因
(1)農村部の住宅地域で、前面道路の改良工事が予定されているが、地域要因に大きな変動はみられない。 (2)七合地区の農家集落地域であり、地域要因に大きな変動はない。価格水準は若干の下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万296 円／平米 3万4,039 円／坪
推定価格 平米 坪	1万556 円／平米 3万4,898 円／坪
標準価格 平米 坪	8,856 円／平米 2万9,278 円／坪
査定価格 平米 坪	8,680 円／平米 2万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,094 円／平米 2万6,759 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,037 円／平米 3万6,488 円／坪
標準価格 平米 坪	8,879 円／平米 2万9,354 円／坪
査定価格 平米 坪	8,700 円／平米 2万8,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡市貝町
地域	栃木県那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,645 円／平米 2万1,968 円／坪
推定価格 平米 坪	7,302 円／平米 2万4,140 円／坪
標準価格 平米 坪	8,766 円／平米 2万8,980 円／坪
査定価格 平米 坪	8,590 円／平米 2万8,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡茂木町
地域	栃木県那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,036 円／平米 1万9,955 円／坪
推定価格 平米 坪	8,203 円／平米 2万7,119 円／坪
標準価格 平米 坪	8,727 円／平米 2万8,851 円／坪
査定価格 平米 坪	8,550 円／平米 2万8,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情