路線価 (2023) 栃木県下野市緑5-13-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下野市栃木県下野市緑５丁目１３番４
価格時点	2023 年
駅名	自治医大駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,341 円／坪 1平米 8万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は下野市を中心とする周辺市の居住環境良好な住宅地域の圏域。需要者の中心は、比較的購買力の高い一次取得者等であり、圏外からの転入も多い。同一需給圏においては、当該地域も含まれる区画整理地等で人気が高く、時に割高な取引もみられる。物価高等による先行き不透明感が残るものの、市場の中心価格帯は、土地で１，６００万円～２，１００万円程度、新築の戸建物件で３，２００万円～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域。主な需要者は可処分所得の比較的高い一次取得者層である。需要の中心は自治医大周辺の区画整理済の住宅地域であり、医療関係者を中心に安定した需要が見込まれる一方、供給は限定的であることから地価は高値で推移している。取引の中心となる価格帯は土地のみで２０００万円未満程度、新築戸建物件は供給が少ないが、中古住宅の取引水準も考慮すると、４０００万円前後程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は自治医大地区に存する熟成度の高い区画整理済みの住宅地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格は試算し得なかった。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は住宅として自己利用することを目的とするものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。比準価格は自治医大周辺の類似事例を採用して求めており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	自治医大駅　南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下野市栃木県下野市緑５丁目１３番４
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　熟成度の高い区画整理済みの住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測される。居住環境が良好で旺盛な需要から、地価は上昇基調で推移するものと思料される。 (2)住環境に優れる区画整理済の閑静な住宅地域で熟成度が高く、今後も現状を維持するものと見込まれる。自治医大周辺の底堅い不動産需要に支えられて、地価は堅調に推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万1,341 円 1平米 8万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万1,341円 1平米 8万5,100円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 27万5,720円 1平米 8万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は１年間で－０．１％、世帯数は＋１．３％。物価高、建築費の動向等により、市場に先行き不透明感が残る。 (2)人口が横ばいに留まる中で、市内の住宅地需要は概ね堅調であるが、近時の建築費や消費者物価の上昇が、地価に与える影響が注視される。
地域要因
(1)　地域要因に主だった変化はないものの、住環境及び品等等の良好な区画整理済みの住宅地域であり、需要も堅調で、地価は上昇基調で推移している。 (2)地域要因に格別の変動はない。市内における代表的な住宅地域で、底堅い需要を維持している。
個別的要因	(1)　代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市緑５丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,733 円／平米 32万6,411 円／坪
推定価格 平米 坪	10万69 円／平米 33万828 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,291 円／平米 26万8,748 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市緑５丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,392 円／平米 34万8,426 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,277 円／平米 33万4,822 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,067 円／平米 29万1,150 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市緑５丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,308 円／平米 28万2,028 円／坪
推定価格 平米 坪	9万154 円／平米 29万8,049 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,710 円／平米 27万3,439 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市緑５丁目１３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万257 円／平米 26万5,330 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,063 円／平米 27万7,912 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,912 円／平米 28万719 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情