路線価 (2023) 栃木県下野市柴字水溜リ88-23外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下野市栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
価格時点	2023 年
駅名	小金井駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (815 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (815 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円／坪 1平米 1万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、下野市及びその周辺市町内における農村部の住宅地域。需要者の中心は、市内在住者及び農業従事者が大部分を占めている。需給動向については、行政的な規制・制約が強いことから、需要層は限定的であり、また立地性もさほど良好とは言い難いため、需要は弱いものがある。取引価格には、かなりばらつきが見られるが、取引の中心は、土地のみで１５，０００円／㎡前後であり、立地性の悪さ等から需要は低迷し、地価は未だ下落傾向にある。 (2) 同一需給圏は下野市郊外を中心に形成される農家集落地域である。需要者の中心は、地縁的選好性のある同一需給圏内の個人が中心であり、圏外からの転入は少ない。以前から需要が限られていた郊外の地域などでは地価変動幅は小さく、目立った動きも少ない。土地取引が少ないため、総額での把握は困難であるが、土地単価は１㎡当たり１０，０００円～１５，０００円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　農家住宅が散在する住宅地であり、収益価格及び積算価格については後記の理由で求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は数多くの事例が多く得られ、適切に比準された結果、その妥当性は高いものがある。したがって、鑑定評価額は、比準価格を標準としつつも、農地転用を前提とした原価性及び当該地域の地域性も考慮し、さらに代表標準地から得られた価格との検討も踏まえ、上記のごとく決定した。 (2) 自用の農家住宅を中心とする農村集落地域内にあり、賃貸市場が未成熟であることから本件において収益価格は試算していない。自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とするほか、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小金井駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	246.5 坪 (815 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下野市栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	200 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　周囲を農地によって囲まれた農村集落地であり、今後の発展期待性は乏しく、当分の間は現状維持にて推移していくものと予測される。 (2)農地も多く残存する市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因の変化に乏しく、需要・供給ともに低迷しており、地価は依然として弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市街化調整区域内にあり、新型コロナの影響は小さいものの、宅地開発規制が強く、需要が市街地へ回帰しており、土地取引は低迷している。 (2)新型コロナウイルスの影響等により一時的に土地需要が減退した地域も見られたが、現在は取引件数及び取引価格等は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)　郊外に形成された農家住宅が散在する農村集落地であり、行政的な制約を受け、地域的な発展が期待できないため、変化に欠けた状況にある。 (2)変化の乏しい地域であり、近年特に変動なく現状維持的に推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,118 円／平米 3万144 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,882 円／平米 4万2,588 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,531 円／平米 4万1,427 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,228 円／平米 4万3,732 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,109 円／平米 4万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,514 円／平米 4万4,677 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万521 円／平米 3万4,782 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,916 円／平米 4万6,006 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,241 円／平米 4万3,775 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,105 円／平米 4万9,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,014 円／平米 4万9,636 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,417 円／平米 4万4,357 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市柴字水溜リ８８番２３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,999 円／平米 1万9,833 円／坪
推定価格 平米 坪	9,494 円／平米 3万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,602 円／平米 4万4,968 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情