路線価 (2023) 栃木県下野市上大領字東原284-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下野市栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	808万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	808万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線及び東武宇都宮線沿線で概ね下野市及び周辺市町の圏域。需要者の中心は、下野市及び隣接市町に居住する者で、同一需給圏外からの需要も見受けられる。当該地域は、居住環境にも恵まれ、住宅地域としての人気は高く、需給が均衡している。土地は２００㎡～２５０㎡で８００万円～１０００万円程度、新築戸建物件は２５００万円～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で、概ね下野市及びその周辺市町の住宅地域。需要者は市内及び周辺市町居住の一次取得者が多い。当地域においては地域要因に大きな変動は見られないが、長期間の地価下落により価格水準に割安感も認められ土地需要は改善傾向にある。土地は２００～２５０㎡程度で７００万円～９００万円程度、新築戸建物件の総額で２０００万円台後半～３０００万円台が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は低層住宅中心の住宅地域で自用目的での取引が支配的であるが、アパートも見られ賃貸物件としての利用も可能である。比準価格は、上大領地区の住宅地の事例から求められた。収益価格は、石橋地区西部の賃貸事例より求められたが、当市は土地区画整理事業により賃貸物件の供給が多く、比準価格と比較し低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模の戸建住宅が多い住宅地域で、市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると考えられる。よって標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石橋駅　西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の分譲住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下野市栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石橋地区の市街地外周部に位置する住宅地域で、今後も現状にて推移するものと予測する。石橋地区の住宅地需要は比較的強含みで、地価水準も横ばいで推移するものと予測する。 (2)市街地外縁部に位置する既成住宅地域である。地域的には安定しており地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）に対し、人口は横ばい（－０．１％）、高齢化率（２７．１％）も低く、住宅地需要は強い。 (2)新型コロナウイルスの影響等により一時的に土地需要が減退した地域も見られたが、現在は取引件数及び取引価格等は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)石橋地区西部の分譲住宅地域で、店舗等利便施設の配置に恵まれていることから、周辺分譲地の熟成度が向上し、需給は均衡している。 (2)地域要因に大きな変化はないが、割安感が出てきたため、地価は下げ止まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,460 円／平米 12万537 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,681 円／平米 14万7,715 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,610 円／平米 12万4,339 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,970 円／平米 13万2,141 円／坪
推定価格 平米 坪	4万172 円／平米 13万2,809 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,301 円／平米 11万6,705 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万331 円／平米 13万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	4万780 円／平米 13万4,819 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,088 円／平米 11万9,307 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,724 円／平米 11万4,798 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,835 円／平米 11万8,471 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,457 円／平米 11万3,915 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情