路線価 (2023) 栃木県下野市小金井2-6-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下野市栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
価格時点	2023 年
駅名	小金井駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	840万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	838万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円／坪 1平米 4万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は下野市、及び近接市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も見受けられる。下野市は住宅地需要が回復傾向で、住宅地としての人気が高く、近隣地域付近は宅地の選別化による選好性も優るため、需給関係は需要がやや強い。需要の中心は土地で８００万円～１２００万円程度、新築戸建住宅の取引は近隣地域付近では見受けられないが、やや広域的に見ると２６００万円～３２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、当市市街地及び小山市も含む市街地周辺の住宅地域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。市内では自治医大周辺の不動産需要が旺盛である一方、供給が少ないことから、標準地が存する小金井駅周辺はその受け皿として一定の需要が見込める地域となっている。取引の中心となる価格帯は土地のみで８００万円～１５００万円程度、新築戸建物件で２５００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅の中にアパート等が点在する地域であるが、アパート等を建設するには一定規模以上の面積が必要な地域であるため、収益価格は試算しなかった。また、近隣地域付近では賃貸物件の建設を目的とする土地取引は稀で、土地取引に於いて収益性は殆ど考慮されない。よって、信頼性がある取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は住宅として自己利用することを目的とするものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されず、居住の利便性や快適性が選好の中心となる。比準価格は同一地区の類似事例を採用して求めており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小金井駅　北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下野市栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当分は現状で推移すると思われる。環境が良好な住宅地域で、選別化による選好性が優る地域になっており、暫くは地価上昇基調が続くものと予測される。 (2)小金井駅周辺の区画整理済の住宅地域で安定的な住環境にあり、今後も現状維持的に推移すると見られる。需要が旺盛な自治医大駅周辺と比較すると競争力は劣るが、当該需要にも牽引され、地価は回復傾向が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 15万1,745円 1平米 4万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 15万1,745円 1平米 4万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下野市は人口増加が止まり、最近は横這い・微減傾向となっているが、住宅地としての人気が高く、住宅地需要は堅調である。 (2)人口が横ばいに留まる中で、市内の住宅地需要は概ね堅調であるが、近時の建築費や消費者物価の上昇が、地価に与える影響が注視される。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、宅地の選別化による選好性が優る地域になっており、地価の上昇傾向が続いている。 (2)地域要因に格別の変動はない。人気エリアとの比較では割安感もあり、底堅い需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,646 円／平米 18万3,966 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,773 円／平米 17万7,774 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,302 円／平米 14万9,768 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,066 円／平米 13万9,070 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,327 円／平米 14万6,545 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,873 円／平米 14万8,350 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,505 円／平米 14万522 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,820 円／平米 14万4,869 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,322 円／平米 13万9,917 円／坪
推定価格 平米 坪	4万186 円／平米 13万2,855 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,552 円／平米 14万7,289 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市小金井２丁目６番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,510 円／平米 14万538 円／坪
推定価格 平米 坪	4万793 円／平米 13万4,862 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,225 円／平米 14万9,514 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情