路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南9条西6-285-81 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
価格時点	2023 年
駅名	中島公園駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 115万7,100 円／坪 1平米 35万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は都心部周辺の電車通りを中心とした幹線沿いの普通商業地域。需要者の中心はマンション・アパート事業者もしくは市内及び道内に本社を置く商業関連業者と見られる。都心部に程近く利便性良好なことからマンション用地需要が堅調であり、経済活動も正常化に向かう中、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪１００万～１２０万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は中央区の幹線及び準幹線道路沿いの普通商業地域。需要者は地元企業、地元不動産業者が中心である。市電電停に近接し、中心部への接近性も良好である。周辺地区の商業関係の需要はマンション需要を中心に回復しており、低金利下において、マンション等への投資需要が高まっており、宅地需要は堅調に推移している。土地は４５０㎡程度で１億４千万円前後が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には自用目的の物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一路線上に存する事例を重視し最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で説得力の高い価格と思料する。よって本評価においては、信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格に開差が生じた。標準地及びその周辺地域では投資目的の需要者のほか、自己使用目的の需要者が混在しており、土地建物一体の価格に見合った家賃水準が形成されていない傾向にあるため、収益価格は低位に試算された。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中島公園駅西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	123.1 坪 (407 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、マンション等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市電沿いの熟成した商業地で今後も現状のまま推移と予測する。都心部に程近く交通利便性が高いことから、今後もマンション用地を中心に堅調な需要を見込めるものと思料する。 (2)市電沿いの商業地域として成熟しており、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 117万324 円 1平米 35万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 117万324円 1平米 35万4,000円
前年から次年への変動率 9.1 ％
2022年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 105万1,308円 1平米 31万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策の下、分譲マンション市場は好況を維持してきたが、建築費の高騰および金融政策の実質的転換の影響が注視される。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)地域内に格別の変動要因はないが、都心への接近性、利便性が良好なことから需要は堅調であり、地価は依然上昇傾向となっている。 (2)地域内に格別の変動要因はないが、都心への接近性も良好な既成商業地域で、マンション需要を背景に、需給は堅調である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万800 円／平米 102万7,505 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,512 円／平米 100万105 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,008 円／平米 110万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,000 円／平米 113万3,958 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,200 円／平米 110万1,559 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,992 円／平米 121万9,888 円／坪
査定価格 平米 坪	36万9,000 円／平米 121万9,914 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,832 円／平米 68万481 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,165 円／平米 91万6,307 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,095 円／平米 124万6,676 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南９条西６丁目２８５番８１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,348 円／平米 76万8,142 円／坪
推定価格 平米 坪	24万248 円／平米 79万4,260 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,123 円／平米 128万3,135 円／坪
査定価格 平米 坪	38万8,000 円／平米 128万2,728 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情