路線価 (2023) 栃木県下野市石橋字宿並東側292-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下野市栃木県下野市石橋字宿並東側２９２番２
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	948万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円 1平米 5万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	948万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,161 円／坪 1平米 5万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は下野市及び周辺市町の商業地域と判断した。駅前の既存の商業地域であり、小規模な画地が多いことから需要の中心は地縁性を有する個人や小規模法人である。県内の商業地域は郊外型の路線商業地域が主流であるが、石橋駅西口に関しては店舗の集積度も高く、比較的底堅い需要が見込める地域である。取引件数が非常に少ない地域のため、需要の中心は特定できないが、土地価格で総額１，０００万円から２，０００万円程度が目安と思料した。 (2) 同一需給圏は当市及び周辺市町の商業地域。主な需要者は地元を中心に県内の事業者等である。市内における新規商業立地は住宅街を走る路線沿い等に分散しており、近隣地域のような旧来の商店街は客足を奪われ厳しい商況が続いている。需要の中心となる価格帯は、規模が様々で総額の把握は困難であるが、単価としては㎡当たり５～８万円程度と思料される。また近年は路線沿いを中心に定期借地や建物賃借による売買を伴わない出店も多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　テナント物件は少なく個人の商店が中心であるため、比準価格の信頼性が高いと思料した。本件でも商業系地域の取引事例を複数採用しており実証的である。一方、収益価格に関しては、自用の物件が中心の地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低く試算されたと判断した。よって、実証的で地域特性を適切に反映した比準価格を中心に、若干収益価格も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 駅前の商業地域であるが自用の建物も多く、また高度利用もされないことから得られる賃料に限界があり、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格を求めるにあたっては市内を中心に類似の取引事例を採用しており、求められた価格は市場の特性を反映して実証的である。したがって、相対的に規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格及び他の公示地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石橋駅　西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下野市栃木県下野市石橋字宿並東側２９２番２
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　駅前の小規模店舗が建ち並ぶ既存の商業地域であるため、未利用地はなく、特段の変動要因もないことから現状を維持していくものと思われる。郊外型の店舗に押されて経営環境は厳しい状況にある。 (2)石橋駅前の商業地域で、立地の利便性から今後も一定の商況を維持すると見られるが、新規出店は後発の幹線街路等に集中しており、今後も集客力の低下が避けがたいことから、需要はやや弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万2,161円 1平米 5万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は横這いで高齢化率は県平均より低い。令和３年の土地取引件数及び土地取引面積は大きく増加し、住宅着工数も増加したが、今期は低調である。 (2)駅周辺を除き、商業立地は各幹線沿いに分散しており、周辺住宅地の需要が堅調な地域にあっては、商業地の地価も回復を見せている。
地域要因
(1)旧来からの駅前商業地域であり、未利用地はなく、地域要因の変動もない。石橋駅は乗降者数も安定しており、不動産需要は底堅い。 (2)駅前の旧来の商業地域で、地域要因に格別の変動はない。立地の優位性を有する一方で、新興地域との比較による相対的な地位の低下も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市石橋字宿並東側２９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,348 円／平米 19万6,204 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,522 円／平米 18万6,862 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,270 円／平米 19万2,641 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市石橋字宿並東側２９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万625 円／平米 16万7,366 円／坪
推定価格 平米 坪	5万625 円／平米 16万7,366 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,063 円／平米 18万5,344 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市石橋字宿並東側２９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万355 円／平米 19万9,534 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,768 円／平米 19万981 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,653 円／平米 18万3,989 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下野市石橋字宿並東側２９２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,861 円／平米 14万8,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,222 円／平米 15万6,116 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,782 円／平米 18万1,109 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,800 円／平米 18万1,169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情