路線価 (2023) 栃木県下野市下石橋字花林521 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下野市栃木県下野市下石橋字花林５２１番
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	10億6,000万 円 (61524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	10億6,000万 円 (61524 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,863 円／坪 1平米 1万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、県央及び県南の工業地域の圏域。令和３年の工場立地件数は、２７件と前年より９件減少し、都道県別順位で前年７位から１１位、面積は２９ｈａと同じく６３ｈａ減少し、前年３位から１７位となった。生産の国内回帰が期待される中、需要は強含みであるが、分譲可能な産業団地が少なく供給不足となっている。取引規模がまちまちで需要の中心となる価格帯は把握できないが、単価では、１万円～２万円の範囲である。 (2) 　同一需給圏は北関東内陸部で大規模工場の立地可能な一円の圏域。需要者は、総額の観点から全国規模の企業が中心となる。当該地域は首都圏に近く交通の要衝へのアクセスに恵まれた立地条件を有しており、需要は堅調で底堅い。取引される画地規模もまちまちであるため、総額での把握は困難であるが、単価１５，０００～２０，０００円程度が需要の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、国道４号への連続性及び首都圏への接近性に恵まれた工業団地内にあり、比準価格のみ求められた。よって、比準価格を標準に、サプライチェーンの脱中国の動きから国内の工業団地に需要が派生しているなか、県内では供給物件がなく、数カ所で新たに産業団地が造成中であるなど、今日の工業用地の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は、市街地周辺の大中規模工場等の見られる工業団地である。後述の理由により、収益価格及び積算価格は試算し得なかった。工業地については費用性等を重視し、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、経済情勢等の一般的要因の影響、広域的な工業地の需給動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石橋駅　南西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	18609.8 坪 (61524 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場の建ち並ぶ国道に近い工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下野市栃木県下野市下石橋字花林５２１番
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	250 m
面積	50000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４号との連続性に恵まれた工業団地で、今後とも工業地域として推移するものと予測する。生産の国内回帰もあり、需要は認められることから地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (2)　市街地周辺の大中規模工場等の見られる工業団地内にあり、工場地域として熟成していることから当面は現状を維持するものと予測される。県南部の工業地需要は比較的堅調で底堅く推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,194 円 1平米 1万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,863 円 1平米 1万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,194円 1平米 1万7,300円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,863円 1平米 1万7,200円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)サプライチェーンの脱中国の動きから生産の国内回帰を企画する企業もあり、県内工業地域に対する需要は強く、供給は少ない状態にある。 (2)　人口は１年間で－０．１％、世帯数は＋１．３％。物価高、建築費の動向等により、市場に先行き不透明感が残る。
地域要因
(1)大中規模の工場が建ち並ぶ熟成した工業団地で、国道４号との連続性に恵まれており、物流拠点としての立地性も有し、需要は強含みである。 (2)　石橋地区の市街地南部に造成された大工場等の連坦する熟成した工業団地であり、地域要因に変化はないが、潜在需要が認められ、地価は底堅い。
個別的要因	(1)　個別的要因に格別の変動はない。 (2)　代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通であり、個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県下野市下石橋字花林５２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,520 円／平米 6万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,116 円／平米 5万6,585 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	9.8 m
側道方位2	西
側道幅員2	12.3 m
側道方位3	南
側道幅員3	9.9 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県下野市下石橋字花林５２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,029 円／平米 4万9,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,134 円／平米 5万33 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,291 円／平米 5万3,858 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県下野市下石橋字花林５２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,015 円／平米 5万2,946 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,047 円／平米 5万3,051 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,153 円／平米 6万14 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県下野市下石橋字花林５２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,579 円／平米 5万1,504 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,062 円／平米 5万3,101 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,749 円／平米 5万5,372 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情