路線価 (2023) 栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚407-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (1204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (1204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円／坪 1平米 1万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上三川町及び隣接市町を含む市街化調整区域内の農業集落である。宅地化の規制が強い市街化調整区域であり、需要者は地縁的選好性を有する近隣地域周辺の居住者が主である。高齢化による就業人口の減少に加え、新型コロナ禍で飲食店の需要が縮小した結果、農作物の価格に影響があり、農村部は弱っている。都市計画の線引き前後によって土地の利用形態や規模も様々で、需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は上三川町郊外を中心に形成される農家集落地域である。需要者の中心は、地縁的選好性のある同一需給圏内の個人が中心であり、圏外からの転入は少ない。市街化調整区域という特性上、需給動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。土地取引そのものが少ないため、総額での把握は困難であるが、土地単価は１㎡当たり１０，０００円～１５，０００円程度が需要の中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農業集落であることから、原価法は適用しえなかった。また賃貸市場は存在せず、収益価格は試算しなかった。一方比準価格は、上三川町及び周辺市の市街化調整区域における複数の事例によって求められており、市場特性を十分反映していると判断した。よって信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅及び農家住宅などが存する住宅地域であるが、土地取引にあたり収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性などが重視される。本件においては、市街化調整区域内の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえるほか、単価と総額の関連について十分留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	石橋駅　南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	364.2 坪 (1204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほかに一般住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．８ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地から離れ、周囲を農地に囲まれた農業集落であり、市街化調整区域に指定されていることから今後も宅地化の見込みは無く、現況と同様の状態が続くと予測される。 (2)上三川町の南西部、国道背後に位置する集落地域である。需要が限定的であることから、今後についても地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,647 円 1平米 1万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)農業集落は、住民の高齢化と後継者不足のため衰退傾向にあり、土地需要に乏しく地価は下落傾向にある。 (2)上三川町の人口は微減傾向にあり、町内住宅地は全般的に下落基調が続くが、しらさぎ地区など需要の底堅い地域も一部で見受けられる。
地域要因
(1)市街化調整区域の農業集落であり、人の出入りが少ないことから、地域要因に変動は見られない。 (2)地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,280 円／平米 5万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,513 円／平米 5万1,286 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,420 円／平米 4万4,367 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,444 円／平米 2万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,660 円／平米 4万1,854 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,698 円／平米 4万1,980 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,228 円／平米 4万3,732 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,109 円／平米 4万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,890 円／平米 4万2,614 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万521 円／平米 3万4,782 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,916 円／平米 4万6,006 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,018 円／平米 4万3,038 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県河内郡上三川町大字梁字京塚４０７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,158 円／平米 4万194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,555 円／平米 4万8,119 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,124 円／平米 4万3,388 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情