路線価 (2023) 栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田265-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
価格時点	2023 年
駅名	石橋駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	430万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	433万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上三川町及び隣接市町の圏域で、需要者の中心は当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者等が殆どであり、同一需給圏外からの転入者は認め難い。当該地域は市街地外周部の市街化調整区域に存する事から未だに需給の低い状況が継続している。新規の土地建物一体とした取引が皆無に近いため、的確な土地建物の総額の把握は困難であるが、土地単価としては概ね１０，０００円／㎡～１３，０００円／㎡程度と判断する。 (2) 同一需給圏は上三川町内の調整区域内の住宅地域及びその周辺市町の郊外の住宅地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であり、圏外からの転入者はほとんどない。標準地の存する調整区域内の住宅地は需給ともに弱含みであり、価格水準は低位で若干の下落傾向で推移している。調整区域内の宅地取引は少なく、取引規模がまちまちで総額での把握は困難であるが、１㎡当たり概ね１．１～１．３万程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域で周辺にはアパート等の収益物件は見受けられず、収益価格を試算し得なかった。比準価格は比較可能な市街化調整区域内宅地の取引事例に適切な補修正を施したもので実証的意義は高い。従って、本件では取引の実態を反映し実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該市場では地縁的選好性を有する自用目的の個人による取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価格は実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。
交通
交通施設	石橋駅　東方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	108.3 坪 (358 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅に一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	河内郡上三川町栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は市街地から離れた小学校、郵便局等を抱えた中規模の集落地域であるが、特筆すべき変動要因はなく老朽化が認められる状況であるが、当面現状を維持するものと思料する。 (2)市街化調整区域に存する農家集落地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。価格水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)上三川町の人口動態は県平均を大きく下回る微減の状況を維持しており、大規模開発、土地区画整理が行われ住宅環境の整った地域の需要が多い。 (2)人口減少率、高齢化率ともに県平均を下回っている。令和３年の土地取引は、前年比で件数は微増にとどまり、面積は横這いであった。
地域要因
(1)郊外の農家住宅を主とし、施設が比較的整った中規模集落地域であるが、大きな変動要因は認められず概ね現状のまま推移している。 (2)郊外の市街化調整区域に存する農家集落地域であり、地域要因に大きな変動はない。価格水準は若干の下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,280 円／平米 5万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,513 円／平米 5万1,286 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,167 円／平米 4万224 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,927 円／平米 6万2,573 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,851 円／平米 6万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,321 円／平米 4万733 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	河内郡上三川町
地域	栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,501 円／平米 5万7,858 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,326 円／平米 5万7,280 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,015 円／平米 3万9,722 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,228 円／平米 4万3,732 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,109 円／平米 4万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,027 円／平米 3万9,761 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県河内郡上三川町大字東蓼沼字本田２６５番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,099 円／平米 3万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,099 円／平米 3万9,999 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,645 円／平米 3万8,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情