路線価 (2023) 栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼1627-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡益子町栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５
価格時点	2023 年
駅名	益子駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	685万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	688万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円／坪 1平米 2万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は芳賀郡内の町及びその周辺市町の住宅地域等。需要者の中心は益子町及び周辺市町の居住者が多く、地縁的選好性が比較的強い地域である。当該地域は、益子町の中心部に近い住宅地域であるが、当町のみならず隣接する市貝町、茂木町などでも、人口減少率が大きく、需給は弱い。土地は総額で５００～１０００万円程度、新築戸建住宅では２，０００万円～２，５００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は益子町において、住居系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は益子町及び周辺市町居住者である。市街地各所において積極的な宅地供給が行われており、供給圧力は強い。対象地は街路の系統・連続性等において、利便性が劣り需要は弱含みである。土地は５００～７００万円程度、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は戸建住宅を中心とした地域で、賃貸市場も未成熟であり、収益価格は試算しなかった。快適性重視の住宅地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を中心として価格を決定すべきことを考慮し、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争等の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は居住の快適性を重視する住宅地にあるが、戸建住宅地として純化しており、賃貸市場は未成熟である。周辺ではアパート等も散見されるが、自用で利用が支配的であるため収益価格の査定は断念した。一方比準価格は類似の事例を複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	益子駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に医院等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡益子町栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の旧来の住宅地域で今後も現状維持的に推移することが予測されるが、近傍で区画整理事業が予定されており、将来的には当地域を含む周辺既成地域の競争力に影響を与える可能性がある。 (2)当該地域は市街地中心分の住宅地域に存し、住宅地域として熟成している。街路の系統・連続性、利便性等で区画整理地等の新しい分譲地に競争力で劣り、地価も依然として下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化の進行により、町内の不動産市場は需給ともに弱い動きが続く。役場周辺で区画整理事業が施行中であり、定住促進に期待がかかる。 (2)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。
地域要因
(1)町の中心部に位置する既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。近傍の区画整理事業の影響は今のところ見られない。 (2)古くからある住宅地として熟成しており、大きな変動要因は見られない。地価はやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡益子町
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,671 円／平米 4万1,890 円／坪
推定価格 平米 坪	2万886 円／平米 6万9,049 円／坪
標準価格 平米 坪	2万297 円／平米 6万7,102 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	1.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡市貝町
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,756 円／平米 5万8,701 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,229 円／平米 5万6,959 円／坪
標準価格 平米 坪	2万174 円／平米 6万6,695 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｆ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,124 円／平米 6万9,836 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,216 円／平米 7万3,446 円／坪
標準価格 平米 坪	2万123 円／平米 6万6,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	鹿沼市
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字百目鬼１６２７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,553 円／平米 7万1,254 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,025 円／平米 6万9,509 円／坪
標準価格 平米 坪	2万413 円／平米 6万7,485 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情