路線価 (2023) 栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側980-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡益子町栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１
価格時点	2023 年
駅名	益子駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	388万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	390万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、益子町及び周辺市町の商業地及び商住混在地等。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業主及び県内の企業である。近年当町における商業立地は郊外部が中心で、また益子焼関連の観光施設は城内坂地区に集積しており、近隣地域が存する中心部の既成商業地域は衰退化していて、新たな需要は見込めず、土地取引はかなり低迷している。取引の中心は、土地は、規模の大小があるが、概ね２０，０００～３０，０００円／㎡程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は益子町及び周辺市町において、商業系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は地縁性を有する県内事業者が中心である。商業中心が路線商業地域に移転・拡散している一方、既成商業地の取引は少ないため、選別化の傾向が進んでいる。画地規模、建物価格がまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ないが、単価は平米当たり２５，０００円前後と判断した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗を中心とした県道沿いの商業地であり、収益価格及び積算価格については、求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。その際、路線商業地域の特性なども検討して、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は収益性を重視する市街地中心部の幹線道路沿いの商業地にあるが、繁華性は非常に低く、店舗や事業所向けの賃貸市場は未成熟である。自用での利用が支配的であるため、収益価格の査定は断念した。一方比準価格は類似の事例を複数選択しており、信頼性は高い。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	益子駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、物産店等が散在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡益子町栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心部に形成された近隣商業地であるが、大型店舗の進出・事業主の高齢化等に伴い店舗の閉鎖が進むなど、地域的に衰退化している状況にあり、今後もこの傾向は持続するものと予測される。 (2)益子町の中心部にある、旧来からの近隣商業地域であり、繁華性は乏しく、地元購買率も低く、顧客が流出している。需要は弱含みであり、地価は依然として下落傾向にあると思量される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は下火になりつつあるものの、過疎化の進行に伴う背後地の人口減少から、益子町の商業地の動きはかなり弱い。 (2)新型コロナウイルスの感染が再び拡大傾向にある。先行きが不透明な状況であり、消費者マインドの動向が注視されている。
地域要因
(1)大規模店舗への顧客の流出及び後継者不足から、店舗の閉鎖が進み、住宅地へ移行しつつあるなど、地域的な衰退化が進んでいる。 (2)中心部の商業地であるが、郊外の大規模店に顧客は流出している。店舗の閉鎖も見られ、需要は乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須烏山市
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,196 円／平米 7万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,405 円／平米 8万3,989 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,012 円／平米 7万9,384 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	真岡市
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,127 円／平米 8万9,682 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,382 円／平米 8万7,219 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,071 円／平米 7万9,579 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,249 円／平米 9万3,391 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,695 円／平米 9万1,560 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,062 円／平米 7万9,549 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県芳賀郡益子町大字益子字新町南側９８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,728 円／平米 7万8,445 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,752 円／平米 9万1,748 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,216 円／平米 8万58 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情