路線価 (2023) 栃木県芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪1234-83 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡茂木町栃木県芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３
価格時点	2023 年
駅名	天矢場駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	380万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	384万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は茂木町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び町内の企業等に勤務する者である。需要は、過疎化及び老齢化の進行に伴い、新たに不動産を取得する層がほとんど見られないことから、かなり冷え込みを見せている。取引の中心は土地のみで５００万円以下、土地及び建物で２，０００万円以下であり、地域環境は比較的良好であるものの、立地性が劣ることから、新たな需要は喚起されず、地価は未だ下落傾向にある。 (2) 同一需給圏は茂木町及び周辺市町の住宅地域。需要者は地元居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。過疎化、高齢化に改善は見られず、郊外部で立地性、生活利便性が劣る当該地域は需要が弱含みであるが、近年、町中心部では茂木町の造成による宅地分譲が始まり、地域の活性化が期待されている。取引件数は少なめであるが、土地は総額で３００万円～５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由で求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。町内には取引事例がほとんどないため、他町の事例も採用せざるを得なかったが、地域的類似性を有する事例が得られる一方、適切に比準された結果、比準価格の妥当性は比較的高いものがある。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を標準とする一方、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。 (2) 自用の戸建住宅が多い郊外の分譲住宅地域にあり、自己利用目的が中心でアパート等の賃貸物件は見られないため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天矢場駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地に開発された住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡茂木町栃木県芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	19 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　郊外の丘陵部に形成された分譲地であり、戸建住宅が建ち並ぶなど、住宅地として比較的熟成した地域環境を有しているため、引き続き現状を維持するものと予測される。 (2)茂木町の丘陵地帯で開発された分譲住宅地域である。戸建住宅が建ち並んで成熟しているが、郊外部で生活利便性に劣ることから、当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナの影響が沈静化し、経済活動は活発化しているものの、茂木町は山間部にあり過疎化が進行しているため、土地需要は低迷している。 (2)茂木町の総人口は減少傾向である。高齢化が進んでおり、宅地需要の回復は大きく遅れている。
地域要因
(1)　茂木町の郊外に形成された中規模分譲地であり、住宅が建ち並ぶなど、比較的熟成した地域環境を有しており、地域的な変化は見られない。 (2)比較的成熟した郊外部の分譲住宅地域であり、人口減少等により需要は弱含みである。地域要因に大きな変動はみられない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡茂木町
地域	栃木県芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,089 円／平米 3万48 円／坪
推定価格 平米 坪	9,958 円／平米 3万2,921 円／坪
標準価格 平米 坪	1万471 円／平米 3万4,617 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡茂木町
地域	栃木県芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,036 円／平米 1万9,955 円／坪
推定価格 平米 坪	7,888 円／平米 2万6,078 円／坪
標準価格 平米 坪	1万747 円／平米 3万5,530 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡市貝町
地域	栃木県芳賀郡茂木町大字坂井字箕ノ輪１２３４番８３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,038 円／平米 4万3,104 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,411 円／平米 4万1,031 円／坪
標準価格 平米 坪	1万82 円／平米 3万3,331 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情