路線価 (2023) 栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町1592-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡茂木町栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１
価格時点	2023 年
駅名	茂木駅 から 110m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	823万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	820万 円 (336 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、茂木町及びその周辺市町の商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主である。周辺市町へ顧客が流出していることなどから、地域的な衰退化を辿っており、店舗の閉鎖等もかなり進んでいるため、新たな需要は見込めず、土地取引はかなり低迷している。取引価格の中心は、取引がほとんど見られないことから、判断が難しいものの、概ね２５，０００円／㎡前後であり、地域的な衰退化が進んでいる現状から、地価は未だ下落傾向にある。 (2) 同一需給圏は茂木町及び周辺市町の商業地域。需要者は地縁的選好性が強い地元の個人事業主が中心である。旧来からの近隣商業地域で商圏は狭く、高齢化、過疎化の進行による顧客購買力の低下や他地域への顧客流出が見られ、小売店舗の閉鎖等により当該地域の繁華性は停滞している。取引件数が少なく、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の店舗を中心とした幹線沿いの商業地であり、収益価格及び積算価格については、求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、他町の事例も採用したが、類似の事例が得られ、適切に比準された結果、妥当性を有する価格が得られた。したがって、鑑定評価額は、現在の取引の実体を反映し実証的である比準価格を標準としつつも、当該地域の現状も考慮し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のごとく決定した。 (2) 茂木町内の小売店舗、店舗兼住宅等が見られる駅周辺の近隣商業地域にあり、自己利用が中心的で賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件においては、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茂木駅北東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	101.6 坪 (336 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡茂木町栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	40 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　茂木町の目抜き通り沿いに形成された商業地であるが、人口の減少に伴う顧客離れなどにより、地域的な衰退化が進み、店舗の閉鎖がかなり見受けられる状況にあり、今後もこの傾向が持続するものと予測される。 (2)茂木駅周辺に形成される近隣商業地域である。町内の人口減少、店舗の閉店等により、今後も地域的に停滞した現況が続くものと予測される。当面、地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナの影響は和らいでいるものの、過疎化の進行に伴い商業背後地が狭いいことなどから、茂木町の商業地の動きはかなり鈍い。 (2)茂木町内の商業地域は人口減少及び事業者の高齢化・後継者不足等により、停滞している。
地域要因
(1)　周辺市町への顧客の流出及び後継者不足から、店舗の閉鎖が進むなど、商業地として衰退化が進んでいる状況にある。 (2)地域的に商業性が停滞した駅周辺の商業地域である。商圏は狭く、依然として宅地需要は低迷している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,316 円／平米 5万7,247 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,131 円／平米 7万9,777 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,399 円／平米 8万663 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｈ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡茂木町
地域	栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,441 円／平米 6万966 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,022 円／平米 8万2,723 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｐ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡茂木町大字茂木字上ノ町１５９２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,124 円／平米 10万6,202 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,124 円／平米 10万6,202 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,153 円／平米 7万9,850 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情