路線価 (2023) 栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城1420-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 芳賀郡市貝町栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１
価格時点	2023 年
駅名	市塙駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	449万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	449万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,822 円／坪 1平米 1万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市貝町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び町内の企業等に勤務する者である。需要は、過疎化の進行に伴い、新たに不動産を取得する者がほとんど見られないことから、かなり冷え込みを見せている。取引の中心は土地のみで５００万円以下、土地及び建物で２，０００万円以下であり、町の中心部に位置するものの、地域的な熟成に欠け、過疎化に伴う需要の低迷もあって、地価は未だ下落傾向にある。 (2) 同一需給圏は市貝町を中心に芳賀郡内の住宅地域。需要者は地縁的な選好性を有する地元関係者が大半で、外部からの需要は限定的である。近年町内においては稀に小規模な分譲がなされる程度で取引は低迷しており、市場は弱い動きが続いている。中心価格帯は、取引が少なく把握しにくいが、より広域的な見地から判断すると、土地のみで５００万円前後程度、新築戸建物件で２０００万円前後程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格及び積算価格については後記の理由で求められなかったため、本件にあっては、比準価格を標準として求めた。比準価格は、町内に取引事例が少ないものの、地域性の類似する事例が多く得られ、適切に比準された結果、妥当性の高い価格といえる。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を標準としつつも、不動産取引が低迷している当町の現状も考慮し、さらに代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。 (2) 合理的な賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は求めなかったが、市場における取引は自己利用を目的とするものが大半で、賃貸経営による収益性は重視されない。比準価格を求めるにあたり比較可能な事例は少なかったが、町内のの類似事例を採用して求めており、試算価格は市場の特性を反映し規範性が高い。したがって比準価格の妥当性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	市塙駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	芳賀郡市貝町栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	140 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　町の中心部に位置するものの、周囲に未利用地が存するなど、住宅地としての熟成にやや欠ける一方、新たな需要の創出も期待できないため、当分の間は現状維持にて推移するものと予測される。 (2)町役場に近い既成住宅地域であるが、周辺の発展は鈍化していることから、今後も現状維持的に推移する。地価は低位になっているが、町全体として不動産市場は低迷しており、今後も下落は避けがたい状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,822 円 1平米 1万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,822円 1平米 1万8,700円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナの影響が沈静化し、経済活動は活発化しているものの、市貝町は農村色が強く、地域的な発展性に欠けるため、土地需要は低迷している。 (2)人口減少や高齢化傾向が顕著で、需給ともに動きは弱く、町内の不動産市場は長期的に低迷した状況が続いている。
地域要因
(1)　町の中心部に位置する住宅地であるが、過疎化の進行等により、新たな需要は期待できず、地域的な変化に欠けた状況にある。 (2)地域要因に格別な変動はない。中心部にあるものの、有効需要に乏しい状況が続いており、地価回復の兆しは見えない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ａ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡茂木町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,533 円／平米 4万1,434 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,157 円／平米 4万6,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,220 円／平米 6万235 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡市貝町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,474 円／平米 4万7,851 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,757 円／平米 4万5,481 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,897 円／平米 6万2,473 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡市貝町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,752 円／平米 3万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,722 円／平米 4万2,059 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,669 円／平米 5万8,414 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｎ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,824 円／平米 9万5,292 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,139 円／平米 6万3,274 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情