路線価 (2023) 栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原875-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下都賀郡壬生町栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
価格時点	2023 年
駅名	安塚駅 から 670m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	870万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	873万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武宇都宮線、ＪＲ宇都宮線沿線で、概ね壬生町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は、壬生町及び周辺市町の居住者が中心で、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は、街路の連続性が劣り、新規分譲住宅地との選別化により市場での人気は低い。土地は２００㎡～２５０㎡で７００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，３００万円～２，８００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は壬生町を中心とするＪＲ宇都宮線、東武宇都宮線沿線に形成される住宅地域。需要者の属性は壬生町及び周辺市町居住の一次取得者が多い。住環境等に優れた住宅地を中心に需要は回復傾向にあるなか、既成住宅地などにあっては需要は弱含みである。取引の中心は、土地のみで総額１，０００万円以下、土地及び建物で総額２，０００万円台～３，０００万円台の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、壬生市街地北部の住宅地の取引を中心に求められており、信頼性は高い。収益価格は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の想定が困難で求められなかった。よって、唯一求められた比準価格を標準とし、住宅地の選別化による需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中小規模一般住宅が多い小規模住宅団地内の地域である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安塚駅南西方
距離	670 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い小規模住宅団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下都賀郡壬生町栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北部市街化区域の熟成度の高い住宅地域で、今後も現状にて推移するもの予測する。新興の分譲住宅地に需要を奪われ、競争力は弱まっており、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見られない既成住宅地域にあって、今後についても僅かな下落幅で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,049円 1平米 3万4,800円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）とほぼ同程度の減少率（－２．２％）で、高齢化率（３０．６％）も同程度であり、住宅地需要は弱い。 (2)壬生町の人口減少率及び高齢化率はそれぞれ県平均を下回るほか、土地取引件数なども改善傾向にある。
地域要因
(1)宇都宮市への通勤圏として熟成した住宅地域であるが、個別開発された分譲住宅地が多く、街路の連続性が劣り街区が雑然とするなど需要は少ない。 (2)依然として地価の下落は続いているが、周辺地域において取引価格等に改善が見られ、下落幅は縮小しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,179 円／平米 11万2,996 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,179 円／平米 11万2,996 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,582 円／平米 10万7,716 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,200 円／平米 10万9,759 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,304 円／平米 12万6,633 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,151 円／平米 12万6,127 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,423 円／平米 11万7,108 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,487 円／平米 15万380 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,690 円／平米 15万7,663 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,848 円／平米 14万1,655 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,963 円／平米 11万5,588 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,893 円／平米 11万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,877 円／平米 11万1,997 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字安塚字西南原８７５番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,598 円／平米 12万7,605 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,559 円／平米 12万7,476 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,613 円／平米 11万4,431 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情