路線価 (2023) 栃木県下都賀郡壬生町本丸2-1564-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下都賀郡壬生町栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４
価格時点	2023 年
駅名	壬生駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円／坪 1平米 3万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武宇都宮線、ＪＲ宇都宮線沿線で、概ね壬生町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は、壬生町及び周辺市町の居住者が中心で、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は、壬生市街地に位置する住宅地域で利便施設の配置に恵まれているが、街区が雑然とし、市場での人気はやや低い。土地は２００㎡～２５０㎡で７００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，３００万円～２，８００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、東武宇都宮線、ＪＲ宇都宮線沿線で、概ね壬生町及びその周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、壬生町及び周辺市町の居住者が多い。県都の宇都宮市に隣接したベッドタウン的性格も有するが、需給は区画整理地や中小規模の分譲地に集まる一方で、既成の住宅地では選別が厳しくなっている。土地は、面積で２００～４００㎡、総額では、５００～１，５００万円前後、新築の戸建物件が約２，０００～２，８００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部は低層住宅中心の住宅地域で自用目的での取引が支配的であるが、駅への接近条件が良好で賃貸物件としての利用も可能である。比準価格は、壬生駅中心の住宅地域より求められた。収益価格は、街区が未整備の住宅地域の賃貸事例より求められたが、土地保全からの建築目的が多いため、比準価格に比較し低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には、アパートも散見するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性重視の住居系地域なので、自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を中心として、収益価格は参考とし、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争等の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	壬生駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下都賀郡壬生町栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)壬生地区中心市街地内の熟成度の高い住宅地域で、今後も現状にて推移するもの予測する。街路条件が劣り市場での人気が低いことから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)壬生地区中心市街地内の熟成度の高い住宅地域で、今後も現状にて推移するもの予測する。需給は比較的安定してきていることから、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,106 円 1平米 3万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)５年間基準の県の人口減少率（－２．７％）とほぼ同程度の減少率（－２．２％）で、高齢化率（３０．６％）も同程度であり、住宅地需要は弱い。 (2)壬生町の人口は、減少傾向にあり、区画整理、開発分譲による宅地供給も見られるが、コロナ禍による景気後退等も懸念されている。
地域要因
(1)壬生地区中心市街地内の街路条件のやや劣る住宅地域で、周辺では新規の住宅地域も分譲されているが、役場の移転もあり需要はやや弱い。 (2)壬生地区中心市街地内の街路条件のやや劣る住宅地域で、周辺では新規の住宅地域も分譲されているが、選別化により需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,472 円／平米 7万986 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,986 円／平米 10万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,423 円／平米 11万496 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｅ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,104 円／平米 5万6,546 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,224 円／平米 9万3,309 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,073 円／平米 10万6,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,249 円／平米 9万3,391 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,695 円／平米 9万1,560 円／坪
標準価格 平米 坪	3万401 円／平米 10万506 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,548 円／平米 12万4,134 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,775 円／平米 12万1,578 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,677 円／平米 11万1,336 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情