路線価 (2023) 栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町244 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下都賀郡壬生町栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
価格時点	2023 年
駅名	壬生駅 から 4900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (826 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (826 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円／坪 1平米 1万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は壬生町及び隣接市町を含む市街化調整区域内の農業集落である。需要者の中心は壬生町内及び隣接市町の居住者が大部分を占め、外部からの需要は少ない。需給動向は、調整区域内であり、地縁的選好性のある者が土地を求める場合が多い。土地の需要は農家住宅の建替や、分家住宅の建築などに限られるため、地価は比較的安定的である。取引される土地の規模にはばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は、壬生町を中心に市街化調整区域に指定された郊外の住宅地域一円の圏域。需要者は地縁的選好性を有する地元関係者が大半で、圏外からの転入者は皆無である。市街化の抑制された市街化調整区域で、地域要因に大きな変動はなく、以前から需要及び供給共に低位で推移していることから価格変動も限定的である。また、土地取引そのものが少ないため、総額での把握は困難であるが、土地単価は１㎡当たり１５，０００円前後が需要の中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いの農家集落地域で、壬生町の市街地からかなり離れた市街化調整区域内の地域なので、収益価格は試算せず、比準価格を中心として、当該地域の地域的特性等も検討し、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争等の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の農家住宅などが存する国道沿いの集落地域に位置するが、土地取引にあたり収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性が重視される。本件においては、壬生町を中心に市街化調整区域内の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえるほか、単価と総額の関連について十分留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	壬生駅　北西方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	249.8 坪 (826 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ国道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下都賀郡壬生町栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	300 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	45 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)壬生市街地から遠い国道沿いの農業集落で、地域要因の変動はほとんど見られない。しかし地区の人口は減少しており、需要も限定的であることから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (2)国道沿いに形成された農家集落地域である。宅地に対する需要に改善は見られず、依然として地価は下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)壬生町の人口は、減少傾向にあり、区画整理、開発分譲による宅地供給も見られるが、コロナ禍による景気後退等も懸念されている。 (2)壬生町の人口減少率及び高齢化率はそれぞれ県平均を下回るほか、土地取引件数なども改善傾向にある。
地域要因
(1)市街化調整区域の農業集落であり、人の出入りが少ないことから、地域要因に変動は見られない。 (2)壬生町郊外部に形成される集落地域であるが、大きな変動要因は認められず現状を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,062 円／平米 5万3,101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,030 円／平米 5万2,995 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,252 円／平米 5万423 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,976 円／平米 2万9,675 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,108 円／平米 3万6,723 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,072 円／平米 4万9,828 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下野市
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,158 円／平米 4万194 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,555 円／平米 4万8,119 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,161 円／平米 5万122 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県下都賀郡壬生町大字上稲葉字上町２４４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,120 円／平米 4万6,681 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,531 円／平米 4万4,733 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,984 円／平米 4万9,537 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情