路線価 (2023) 栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電415-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 下都賀郡野木町栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電４１５番４
価格時点	2023 年
駅名	野木駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円／坪 1平米 5万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は野木町及びその周辺市町を含む商業地域である。駅前の小規模な画地が中心の商業地域であるため、需要者は個人か小規模な法人が主体である。鉄道通勤者も比較的多い野木町では、駅前の立地は商業地域としては有利であり、不動産需要も大きくはないがほぼ安定している。画地規模がまちまちで総額での需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地価格は単価水準で、４０，０００円～６０，０００円／㎡程度が需要の中心となっている。 (2) 　同一需給圏は野木町、及び周辺市町の商業地域。需要者は地元の小規模事業者や広域的に店舗・営業所等を展開している県内外の企業等である。近年、野木町の商業地域は、近接する市の大規模店舗に顧客を奪われ衰退気味で、新型コロナ流行の影響は弱まっているが、近隣地域周辺では地域的に停滞して不動産需要が弱く、需給関係は需要が弱い。取引が少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗や事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、自用目的、賃貸目的など様々な取引があることから、比準価格を中心とし、収益価格も関連づけて、駅前の商業地域の特性なども検討して、前年価格や市場動向、ロシアとウクライナの戦争や海外経済の影響、原材料費や物流費の高騰、物価上昇などの影響、長引く新型コロナウイルスの地域への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自用の店舗等と借地上の店舗や貸し駐車場とする利用が多く、賃貸物件の建設を目的とする土地取引は少なく、収益価格の規範性は低い。よって、一定の規範性を有する多数の取引事例より求めた、実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、また、地域要因等の価格形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	野木駅東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗や事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下都賀郡野木町栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電４１５番４
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅前広場に面する商業地域
街路	駅前広場接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)野木駅前の既成商業地域である。特に開発計画もなく、今後も大きな変動要因はない。店舗の集積度は低いが、駅前であるため小規模店舗にとっては立地の優位性もあり、地価は概ね安定して推移するものと思われる。 (2)駐車場の外は小規模店舗が散在する地域で繁華性が低いが、当分は現状で推移すると思われる。接近条件は良好であるが、地域的に停滞し、商業地域分散化等の影響も受けて、小幅な地価下落が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は低いが野木ローズタウンなどで高齢化率も年々高まっている。地価は安定傾向にあり、全体として下落率は小さい。 (2)野木町では商業売上高は減少傾向にあり、商業中心は野木駅西地区から東地区に移ったが、郊外の幹線道路への出店も散見され、分散化している。
地域要因
(1)駅前の既成商業地域であり、地域的な変動はない。駅前という有利な場所であることから、需要は比較的安定している。 (2)駅近接の地域であるが、駅利用者のための駐車場が多く、商業繁華性は低い状態が続いていおり、繁華性が向上しないため地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡野木町
地域	栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電４１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,401 円／平米 16万14 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,111 円／平米 15万9,055 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,295 円／平米 17万2,887 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電４１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,940 円／平米 17万8,326 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,882 円／平米 17万4,828 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,203 円／平米 17万2,583 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	下都賀郡壬生町
地域	栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電４１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,487 円／平米 15万380 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,690 円／平米 15万7,663 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,349 円／平米 17万3,066 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公３Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	小山市
地域	栃木県下都賀郡野木町大字丸林字雷電４１５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,589 円／平米 19万3,695 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,799 円／平米 18万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,790 円／平米 17万4,524 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情