路線価 (2023) 栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷608-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 塩谷郡塩谷町栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外
価格時点	2023 年
駅名	矢板駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	599万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	603万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、塩谷町のほかに隣接市町の一部の地域を含む住宅地域である。需要者の中心は、町内在住者等で当該地域に地縁的選好性を有する者であり、圏外からの需要は期待しづらい。町役場に近い塩谷町の中心部に位置するが、当町では農業以外の産業は余りなく、過疎化が進行しているため、不動産への需要及び供給は非常に少ない。宅地の取引が殆どなく、画地の規模もまちまちであるので、需要の中心と言えるような価格帯は見出しづらい状況に有る。 (2) 同一需給圏は、塩谷町及び周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は町内居住者等の地縁的選好性を有する者にほぼ限定されており、町外からの転入はほとんど見られない。役場や銀行等、町の中心部に比較的近い地域であるものの、地域内の不動産需要は旧来から極めて少なく、弱含みが続いている。不動産取引が少なく、取引される土地の規模も区々であることから、市場における需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等の収益物件は殆どなく、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。当該地域は、自己使用目的での取引が中心の地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後述の理由により、積算価格及び収益価格を求めることができなかった。比準価格を再検討のうえ、鑑定評価額を決定する。比準価格は、町内の不動産取引が極端に少ないことから採用した事例は３事例にとどまったが、環境の類似した取引事例を中心に収集・選択し、適正な補修正を施しており、当該市場性を反映して説得力を有する価格である。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢板駅　南西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	114 坪 (377 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に作業所等の見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩谷郡塩谷町栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	30 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩谷町中心部付近の住宅地域である。令和５年に新庁舎開庁を目指して、近くにある塩谷町役場は旧玉生中学校跡地へ移転予定。当該地域の地域要因に格別な変動要因は認められなく、今後も現状で推移するものと予測。 (2)一般住宅を中心に事業所等も見られる塩谷町中心部に位置する既成住宅地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向が継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,565 円 1平米 1万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,565円 1平米 1万5,900円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り。当町では過疎化が進行し、高齢化率は４割を超えている。 (2)塩谷町の人口減少率は５年間で１割を超え、高齢化率は４割を超えている。過疎化の進展により、住宅地需要は低調で地価の下落が続いている。
地域要因
(1)町内中心部付近の住宅地域で、格別な変動要因は認められない。過疎化の進展等により不動産市場は低迷し、需要は少なく、流動性の低下が見られる。 (2)塩谷町の中心部に所在する住宅地域であるが、過疎化の影響を受け、宅地の需要は極めて低調で、地域要因に格別の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,208 円／平米 3万7,054 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,009 円／平米 5万2,926 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,009 円／平米 5万2,926 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,610 円／平米 4万1,689 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,175 円／平米 5万169 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,485 円／平米 5万1,193 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,960 円／平米 2万9,622 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,515 円／平米 4万7,987 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,829 円／平米 5万2,331 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字玉生字鴨屋敷６０８番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,371 円／平米 2万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万70 円／平米 3万3,291 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,211 円／平米 5万288 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情